1. リースバックの仕組み：所有権は移り、住まいは賃貸になる
リースバックは、国土交通省が「住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払うことで、住んでいた住宅に引き続き住むサービス」と定義する取引です（「住宅のリースバックに関するガイドブック」令和4年6月24日公表）。自宅を事業者へ売却して所有権を移転する売買契約と、そのまま住み続けるための賃貸借契約を同時に結びます。現金化できる一方で、家は自分のものではなくなり、修繕や固定資産税等の負担区分は契約条件に従います。
同ガイドブックは、契約内容や将来の収支計画について消費者の理解が不十分なまま契約したことを理由とするトラブル事例が見られると指摘しています。国民生活センターも2025年5月21日に「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意!」を公表し、PIO-NETへの相談が2019年度24件から2024年度239件へ増加した実態を報告しました。
手元に入るもの
売却代金（現金）。住宅ローンが残っていれば完済に充当し、残りが手元に残ります。ただし譲渡所得税の申告・納付があります（国税庁No.3208〔令和7年4月1日現在法令等〕）。
手元から出ていくもの
毎月の家賃（賃料）。家賃は「修繕費等を含め、貸主が負担する様々な費用も踏まえて設定」されます（ガイドブック）。退去時には原状回復費用が発生する場合があります。
失うもの（所有権に紐づく権利）
固定資産税等の直接の納税義務（契約条件によっては不要・ガイドブック）、住宅ローン控除の適用（売却で要件を満たさなくなる・国税庁No.1211-1）、将来的な売却・活用の選択肢。
保証されないもの
「ずっと住み続けられること」と「買い戻せること」。定期借家契約なら期間満了で契約が終了し、買戻しは「当然の権利」ではありません（ガイドブック）。
⚠ 国民生活センターが報告するトラブルの実態（2025年5月21日公表）
- PIO-NETへの相談件数は2019年度24件→2020年度56件→2021年度85件→2022年度129件→2023年度234件→2024年度239件と増加。
- 契約当事者の約7割が70歳以上（n=220: 70歳代26.8%・80歳代41.4%・90歳以上5.9%）。
- 事例: 売却1,200万円・10時〜22時の勧誘・違約金50万円／売却3,000万円・家賃25万円・違約金600万円／家賃約6万円が3年後に約11万円へ値上げ／相場より安い400万円での売却（認知症の父）。
- 消費者が宅建業者へ自宅を売却する場合、宅建業法のクーリング・オフは適用されません（ガイドブック・国民生活センター）。
迷ったら消費者ホットライン「188」（消費生活センター）。国交省のガイドラインでも、リースバックの相談件数は令和4年度116件→令和5年度227件→令和6年度242件→令和7年度214件と報告されています（令和8年7月策定・令和8年10月1日施行）。
2. リースバック収支シミュレーター：「売却で受け取る金額」と「賃料として支払う金額」を比べる
国交省ガイドブックは、リースバックを検討する際の確認ポイントとして「『売却で受け取る金額』と、『数年かけて賃料として支払う金額』、どちらが高いか自分で計算して比較」することを挙げています。本シミュレーターは、売却価格・月額家賃・住み続ける年数から総家賃支払額と長期譲渡所得税の概算（国税庁No.3208〔令和7年4月1日現在法令等〕・取得費5%概算はNo.3258〔令和7年4月1日現在法令等〕）を自動計算します。
リースバック「売却代金 vs 総家賃」収支シミュレーター
想定売却価格・月額家賃・住み続ける年数を入力して、国交省ガイドブックが推奨する「売却で受け取る金額」と「賃料として支払う金額」の比較を試算します。
※不動産取引価格情報（国土交通省・土地総合情報システム）や複数事業者の提示額を参考に入力します。
※提示された家賃のほか、総務省「令和5年住宅・土地統計調査」の借家平均家賃59,656円/月（令和6年9月25日公表）など周辺の公的統計とも比べてみましょう。
※定期借家契約の場合、契約で定めた期間の満了により契約が終了します（借地借家法第38条）。実際に住み続けられる期間は契約条件の確認が必要です。
税引後の受取額と総家賃支払額の差引（10年間）
総家賃支払額が税引後受取額を上回る場合
−786 万円
税引後受取額 1,614 万円 − 総家賃 2,400 万円
※本シミュレーションは、長期譲渡所得（所有期間5年超）の税額計算（国税庁No.3208〔令和7年4月1日現在法令等〕: 所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税=所得税額の2.1%）と取得費5%概算（国税庁No.3258〔令和7年4月1日現在法令等〕）のみを用いた概算です。仲介手数料等の譲渡費用、家賃の改定、更新料、3,000万円特別控除等の特例の適用可否、住民税の減免等は含んでいません。実際の税額・契約条件は税務署・事業者等に確認してください。
国交省ガイドブックの計算例（CASE2）
ガイドブックの事例では、住宅を約2,000万円で売却して家賃約20万円で10年間住み続けると、支払う賃料の合計は約2,400万円となり、売却で受け取った金額を上回る計算になります。同書はこうした計算を「自分で行って比較する」ことを消費者に求めています。
3. 家賃（賃料）相場の考え方：家賃はどう決まり、何と比べるか
リースバックの家賃には、法律で定められた統一の相場はありません。ガイドブックは「家賃は上記の修繕費等を含め、貸主が負担する様々な費用も踏まえて設定されており」（令和4年6月公表）、事業者ごとに設定が異なることを前提に、複数の事業者と比較して確認することを求めています。比較の物差しとして使える公的な統計と、ガイドブックの事例を整理します。
| 公的な家賃の参考値 | 金額（月額・平均） | 出典 |
|---|---|---|
| 借家（専用住宅）全体 | 59,656円（2018年比 +7.1%） | 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）」（令和6年9月25日公表） |
| 公営住宅 | 24,961円 | 同上 |
| UR都市機構・公社の賃貸住宅 | 71,831円 | 同上 |
| 民営借家（木造） | 54,409円 | 同上 |
| 民営借家（非木造） | 68,548円 | 同上 |
| ガイドブックの事例（CASE2） | 約20万円（売却約2,000万円・10年居住の例） | 国交省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月24日公表） |
| ガイドブックの事例（CASE3） | 約15万円（市場価格1億2,000万円相当の住宅を700万円で売却した例） | 同上 |
提示された家賃を検討するときは、（1）周辺の公的な賃料統計（上表）と比べる、（2）家賃の算定根拠を事業者に確認する、（3）「売却代金が賃料何か月分に相当するか」で売買価格と家賃のバランスを見る――の3点が公的に示された比較軸です。令和8年10月1日施行の国交省「リースバックに関するガイドライン」は、事業者に対して「売買価額及び借賃の額の算定根拠に関する事項の説明」や「借賃の額、その他借主が負担することとされた代金と売却により相手方等が受領する代金との関係に関する説明（例: 売却代金が賃料等の何か月分に相当するか等）」が可能な範囲での対応として望ましいとしています。
また、家賃は固定とは限りません。国民生活センターの事例には、家賃約6万円が3年後に約11万円へ改定された例があります（2025年5月21日公表）。賃貸借契約の家賃改定条項・更新時の扱いも、契約前の確認事項です。
4. 契約形態と住み続けられる期間：定期借家契約と普通借家契約
リースバックで住み続けられるかどうかは、結ぶ賃貸借契約の形態と条件によります。ガイドブック（令和4年6月公表）は、例えば「定期借家契約」の場合「契約で定めた期間の満了により契約が終了」し、貸主と借主の双方が合意した場合は「再契約」で居住を継続できるが、「貸主が再契約を拒んだ場合は退去する必要がある」と説明しています。
| 項目 | 定期借家契約 | 普通借家契約 |
|---|---|---|
| 根拠規定 | 借地借家法第38条第1項（更新がないこととする旨の定め） | 借地借家法第26条（更新のみなし）・第28条（正当の事由） |
| 期間満了時 | 契約で定めた期間の満了により契約が終了。再契約は双方の合意が必要（国交省ガイドブック） | 更新拒絶・解約申入れには「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情」等を考慮した正当の事由が必要（同法第28条） |
| 契約上のルール | 公正証書による等書面による契約・あらかじめ書面を交付しての説明が必要（同法第38条第1項・第3項）。説明がない場合は「更新なし」の定めが無効（同条第5項）。期間1年以上なら満了の1年前から6か月前までの通知が必要（同条第6項） | 期間の定めがあっても更新がみなされる場合がある（同法第26条）。借主に不利な特約は無効（同法第30条） |
| リースバックでの位置づけ | ガイドブックの特徴として「定期借家契約の場合、契約で定めた期間の満了により契約が終了」と紹介。令和8年10月1日施行のガイドラインは「借地借家法第38条第1項…の規定の適用を受ける」旨を告知事項に挙げる | 賃貸借の更新の可否・条件は告知事項（ガイドライン）。「ずっと住み続けられる」は契約上の保証ではない |
買戻し（再売買）も契約条件次第です。ガイドブックは「契約条件次第では…買い戻せることもありますが、買い戻せる条件や買戻し価格によっては買い戻せない可能性」があるとし、「買戻しは『当然の権利』ではありません。『いつまでに』『いくらで』買い戻せる条件なのか等、契約前に確認」することを確認ポイントとしています。令和8年10月1日施行のガイドラインは「買戻し特約の有無及びその内容」を事実の告知事項として挙げています。
5. リースバックの税金：譲渡所得税・3,000万円特別控除・住宅ローン控除
リースバックで自宅を売ることは税務上の「譲渡」であり、譲渡所得税の確定申告が必要です。一方で、マイホームを売るときの代表的な優遇である3,000万円特別控除と住宅ローン控除の扱いは、リースバックでは確認が要ります。
| 税目 | リースバックでの扱い | 出典 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税（長期譲渡所得） | 譲渡年の1月1日で所有期間5年超なら、税額＝課税長期譲渡所得金額×15%（住民税5%）＋復興特別所得税（所得税額の2.1%）。課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額。取得費が不明なら譲渡価額の5%概算が可能 | 国税庁No.3208・No.3258〔令和7年4月1日現在法令等〕 |
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 要件に「特別の関係がある人（生計を一にする親族、家屋を売った後その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人等）に対して売ったものでないこと」がある。リースバック事業者への譲渡が該当するかは個別の事実関係による判定で、国税庁はリースバック固有の取扱いを明示していないため、申告前に税務署・税理士等への確認が必要 | 国税庁No.3302〔令和7年4月1日現在法令等〕（措法35条・措令20条の3） |
| 住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除） | 控除の基礎は「住宅ローン等の年末残高」で、要件に「特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること」がある。リースバックで売却して所有者でなくなればこの家についての適用要件を満たさず、賃料は住宅ローン等の「借入金・債務」ではない | 国税庁No.1210・No.1211-1〔令和7年4月1日現在法令等〕 |
実務上の確認ポイント
- 譲渡所得税は確定申告が必要です（翌年2月16日〜3月15日に申告）。所有期間5年以下の短期譲渡所得は税率が異なるため、譲渡年の1月1日時点の所有期間を先に確認します。
- 3,000万円特別控除について「リースバックなら必ず使える／使えない」という公的な明文規定はありません。適用可否は税務署・税理士等への事前確認が実務の分かれ目です。
- 住宅ローン控除を受けていた年の中で売却する場合、その年の適用の有無・計算は税務署に確認します。
- 住宅ローンが残っている場合は、売却代金での完済が前提です（抵当権・民法第369条）。不足が見込まれる場合はオーバーローン売却など別の方法の検討対象になります（「売る・手放す」の記事一覧参照）。
6. リースバック契約前の前提チェック（価格・家賃・期間・買戻し・負担・違約金）
契約相談の前に整理しておきたい6項目をセルフチェックできます。「いいえ」の項目には対処の方向性を表示します。
リースバック契約前の前提チェック（6項目）
売却価格・家賃・契約期間・買戻し・負担区分・違約金。当てはまる選択肢をタップして、契約相談前に整理できているか確認できます。
提示された売却価格を、公的データや周辺相場と比べて確認しましたか？
国交省ガイドブック（令和4年6月公表）は、事業者が提示する金額が適切か確認するため、不動産取引価格情報（国土交通省・土地総合情報システム）などでの相場確認と、複数事業者との比較を求めています。
月額家賃とその算定根拠を確認しましたか？
家賃は「修繕費等を含め、貸主が負担する様々な費用も踏まえて設定されており」（ガイドブック）、事業者ごとに条件が異なります。令和8年10月1日施行のリースバックガイドラインは、売買価額及び借賃の額の算定根拠の説明が望ましい対応としています。
契約期間と更新の可否（定期借家契約か普通借家契約か）を確認しましたか？
定期借家契約（借地借家法第38条）は契約で定めた期間の満了により契約が終了し、貸主が再契約を拒んだ場合は退去が必要です（ガイドブック）。普通借家契約（同法第26条・第28条）は更新拒絶に「正当の事由」が要求されます。
買戻し（再売買）特約の有無と条件を確認しましたか？
買戻しは「当然の権利」ではなく、契約条件次第で買い戻せない可能性があります（ガイドブック）。令和8年10月1日施行のリースバックガイドラインは「買戻し特約の有無及びその内容」を告知事項として挙げています。
修繕費・固定資産税等の負担区分と、退去時の原状回復を確認しましたか？
固定資産税等の支払いは「契約条件によっては不要」（家賃に織り込まれる）とされ（ガイドブック）、設備故障時の修繕費負担・新規設備設置の可否は契約前の確認事項です。退去時の原状回復費用や、期間中に亡くなった場合に家族等が賃貸借契約上の責任（原状回復等）を負う場合もあります。
違約金・解除条件と「クーリング・オフ不適用」を理解していますか？
消費者が宅建業者へ自宅を売却する場合、宅建業法のクーリング・オフは適用されません（ガイドブック・国民生活センター）。国民生活センター（2025年5月21日公表）には、違約金50万円〜600万円の事例や長時間の勧誘事例が報告されています。
7. リースバックを検討する5ステップ
公的ガイドブックの読み込みから、複数事業者の比較、契約条件の書面確認、締結、税務申告・家賃支払計画までの流れを整理しました。
リースバックを検討する「5ステップ手順」
公的ガイドブックの読み込みから、複数事業者の比較、契約条件の書面確認、締結、税務申告・家賃支払計画までの手順を整理しました。
公的ガイドブックと公的データで前提を把握する
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月24日公表）を読み込み、リースバックの仕組み（住宅を売却して現金を得て、売却後は毎月賃料を支払って住み続けるサービス）と確認ポイントを把握します。あわせて不動産取引価格情報（国土交通省・土地総合情報システム）で自分の家の周辺の取引事例を確認します。
- ・ガイドブックの確認ポイント（相場確認・複数事業者比較・買戻し条件・収支比較）を先に押さえる
- ・住宅ローンの残高は借入先の金融機関の残高証明書・返済予定表で確認（残高が残る場合は完済見通しの確認が前提）
- ・総務省「令和5年住宅・土地統計調査」の借家平均家賃59,656円/月（令和6年9月25日公表）など、公的な家賃統計も参考に
複数事業者から売却価格・家賃・条件の提示を受ける
ガイドブックは、事業者が提示する金額が適切か確認するため、複数の事業者と比較することを求めています。売却価格・月額家賃・契約期間・更新条件・買戻し特約を同じ項目で並べて比較します。
契約条件を書面で確認する（告知事項の照合）
令和8年10月1日施行の国交省「リースバックに関するガイドライン」は、リースバック取引の売買契約締結前に、買戻し特約の有無と内容、借賃の額、契約期間及び契約の更新、借地借家法第38条第1項（定期建物賃貸借）の適用、租税公課の負担、修繕費用の負担区分、第三者譲渡の可能性、敷金精算などを、事業者が事実を告げずに勧誘しない事項（告知事項）として整理しています。
売買契約と賃貸借契約を締結する
リースバックは売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶ取引です。消費者が宅建業者へ自宅を売る場合、宅建業法のクーリング・オフは適用されないため（ガイドブック・国民生活センター）、契約前に疑問点を解消しておく必要があります。売買・賃貸借それぞれの重要事項説明を受け、告知事項を記載した書面の交付を求めます。
- ・定期借家契約では書面による事前説明がなければ「更新なし」の定めが無効（借地借家法第38条第3項・第5項）
- ・住宅ローンが残る場合は、売却代金等での完済と抵当権抹消の見通しを借入先と事業者双方で確認
- ・国民生活センターの事例には違約金50万円〜600万円の事例があるため、違約金条項は数値まで確認（2025年5月21日公表）
売却後の税務申告と家賃支払計画を整える
譲渡所得税の確定申告が必要です。長期譲渡所得（譲渡年の1月1日で所有期間5年超）の税額は「課税長期譲渡所得金額×15%（住民税5%）＋復興特別所得税（所得税額の2.1%）」で計算し（国税庁No.3208〔令和7年4月1日現在法令等〕）、取得費が不明なら譲渡価額の5%概算が使えます（国税庁No.3258）。住宅ローン控除は売却によって適用要件を満たさなくなります（国税庁No.1210/No.1211-1）。
📋 リースバック契約前に確認する主な情報一覧
- 国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月24日公表）
- 国土交通省「リースバックに関するガイドライン」（令和8年7月策定・令和8年10月1日施行）の告知事項
- 不動産取引価格情報（国土交通省・土地総合情報システム）での周辺の取引事例
- 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（令和6年9月25日公表）の借家平均家賃（59,656円/月）
- 複数事業者の提示する売却価格・月額家賃と算定根拠
- 契約期間・更新の可否・定期借家契約（借地借家法第38条）の適用
- 買戻し（再売買）特約の有無・条件（いつまでに・いくらで）
- 修繕費・固定資産税等の負担区分、退去時の原状回復費用
- 違約金・損害賠償の額、クーリング・オフ不適用の理解（宅建業者への売却）
- 住宅ローン残高証明書・返済予定表（借入先の金融機関）
- 税務: 国税庁タックスアンサー No.3208（長期譲渡所得）/ No.3258（取得費5%概算）/ No.3302（3,000万円特別控除）/ No.1210・No.1211-1（住宅ローン控除）
- 相談先: 消費者ホットライン「188」（消費生活センター）・最寄りの税務署
8. リースバック よくある質問（FAQ）
家賃の決まり方と相場、住み続けられる期間、買戻し、譲渡所得税、住宅ローン控除、固定資産税・修繕費の負担、トラブルと相談先について回答します。
リースバックの「よくある質問（FAQ）」
家賃の決まり方と相場、住み続けられる期間、買戻し、譲渡所得税、住宅ローン控除、固定資産税・修繕費の負担、トラブルと相談先まで実務の疑問に回答します。
国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月24日公表）によると、家賃は「修繕費等を含め、貸主が負担する様々な費用も踏まえて設定されており」、事業者ごとに条件が異なります。公的な家賃相場の参考値としては、総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」（令和6年9月25日公表）の借家（専用住宅）の1か月家賃（平均）59,656円（民営借家・木造54,409円／非木造68,548円、公営24,961円、UR・公社71,831円）があります。なお、令和8年10月1日施行の国交省リースバックガイドラインは、売買価額及び借賃の額の算定根拠の説明や「売却代金が賃料等の何か月分に相当するか」の説明が事業者に望ましい対応としており、契約前に根拠を確認できます。
