空き家のこれからはじめての方へ

図解つき特集

空き家を売る流れを、図で整理する。

急がなくて大丈夫です。このページでは、売ると決める前後で確認することを、 手続き・売り方・手取り・期限・解体の判断に分けて、図を使って整理します。

この特集は流れと知識を整理するためのものです。実際に売り方を比べて決めるときは、 判断ページ「空き家を売るなら、どの売り方を比べるか」で行います。

  • 手順は「確認 → 片付け → 相場 → 売り方 → 契約」の5段階。
  • 仲介と買取は、価格・期間・手間の3軸で比べる（4つの売り方の比較は判断ページで）。
  • 相続した空き家なら、3,000万円特別控除の期限を先に確認する（現行では2027年12月31日までの譲渡が対象）。
  • 解体して更地にするかは、売値ではなく「手取り差」で判断する。

全体像

売却までの5つの段階

空き家の売却は、いきなり不動産会社に連絡するところから始まりません。 まず名義と状況を確認し、相場の見当をつけてから、売り方を選びます。

空き家売却の流れ

  1. 1

    状況と名義の確認

    登記名義・共有者・残置物の有無を確認します。

  2. 2

    片付けと書類

    残置物の処分方針を決め、登記や固定資産税の資料をそろえます。

  3. 3

    相場の確認

    成約データや査定で、価格の見当をつけます。

  4. 4

    売り方の選択

    仲介か買取か。更地にするかも、この段階で比べます。

  5. 5

    契約・引渡し・申告

    契約→決済引渡し→確定申告（特例があるとき）。

段階を飛ばすと、後で権利や費用の確認が戻ってきます。まず1と2を進めてください。

出典：国土交通省 空き家対策特設サイト（2026-08時点）

売り方

仲介と買取は、3つの軸で比べる

「どちらが得か」は条件で変わります。価格・期間・手間を軸にして、 いまの状況に近いほうを選びます。

仲介と買取の比較

比較する軸仲介（市場で買主を探す）買取（不動産会社が直接購入）
価格市場の成約相場を目安に、買主が現れやすい価格を探る一般に相場より低めになる代わりに、条件の悪い物件でも買い取ってもらいやすい
期間買主が見つかるまで数か月単位かかることもある短期間で現金化しやすい
手間内覧対応や残置物処分を求められることがある現状のまま引き渡せるケースが多い
向いているとき状態が良く、時間をかけられる遠方・古い・急ぎ・そのまま渡したい
どちらでも契約不適合責任の扱いや引き渡し条件は契約書で確認します。くわしくは「売れない空き家の出口6つ」「AI査定と机上査定の読み方」を読んでください。

期限

相続した空き家には、先に確認する期限がある

3,000万円特別控除は「いつまでに売るか」が条件になります。 期限を先に確認して、そこから逆算して進めます。

相続から売却・申告までの主な期限

  1. 相続開始起点

    以降の期限はこの日から数えます。

  2. 相続登記（義務化）相続を知った日から3年以内

    2024年4月に登記が義務化されました。名義の確認と並行して進めます。

  3. 3,000万円特別控除の対象譲渡相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

    制度の適用期限は現行では2027年12月31日までの譲渡。相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円。

  4. 確定申告引渡しの翌年 2月16日〜3月15日

    特例を使うときは申告が必要です。

控除の適用には建築時期や利用状況など他の要件もあります。申告前に税務署・税理士に確認してください。

出典：国税庁タックスアンサーNo.3306・国土交通省（2026-08-12時点）

手取り

「売値」ではなく「手取り差」で比べる

更地にして売ると売却額は上がっても、解体費と売れるまでの税負担を引くと 手取りが下がることがあります。次の説明例でしくみを見てみます。

更地で売る場合の手取り（説明例）

  • 更地の売却額

    1,150万円　古家付き（1,000万円）より15%高いと置く

  • 解体費

    −200万円

  • 売れるまでの土地税負担増

    −10万円

  • 手取り

    940万円　古家付きのままなら1,000万円

説明のための例です（仲介手数料・測量・残置物処分・補助金・譲渡税は除く）。実際の金額は物件と地域の条件で変わります。

出典：本サイト分析記事「古家付き土地と更地はどっちが得？」の説明例

解体して更地にするか、古家付きのまま売るか

いまの建物を、そのまま売りますか？

  • 建物を残したまま買い手がつきそうなら

    まず現状のまま査定を取り、反応を見る

  • 反応がなければ

    解体費と更地売却額を引いた「手取り差」で判断する

  • 特定空家等の勧告リスクがあるなら

    固定資産税の特例が外れる条件を先に確認する

解体の判断は、再建築の可否や自治体の補助金でも変わります。必ず現状のままの査定と解体見積もりを並行して取ってから比べてください。

判断する

売り方を決めるときは、判断ページへ

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