1. 借地権付きの家の売却は「地主の承諾」から始まる
借地権（建物の所有を目的とする土地の賃借権または地上権：借地借家法第2条1号）が付いた建物を第三者へ売却するとき、土地の賃借権も建物とともに移転するため、賃貸人（地主）の承諾が必要です（民法第612条第1項）。承諾を得ないで第三者に使用・収益させた場合、地主は契約を解除できるとされています（同条第2項。背信的行為と認められない場合は除く判例あり）。
一方で、地主が承諾を拒み続けても売却の道が閉ざされるわけではありません。借地借家法第19条第1項は、土地の賃借権の譲渡について土地所有者の承諾が得られないとき、借地権者が裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てられる制度（借地非訟）を設けています。許可があれば地主の承諾がなくても譲渡が可能になり、裁判所は地主に対して財産上の給付（承諾料に相当する金銭）を命じることができます（同条第2項）。
地主の承諾が必要（民法612条）
借地上の建物を譲渡すると土地の賃借権も移転するため、地主の承諾が原則です。承諾の対価として支払われるのが承諾料（名義変更料）です。金額を定めた法令上の規定はなく、当事者の合意により決まります。
承諾に代わる許可（借地借家法19条）
地主との合意が得られない場合、借地権者は借地非訟の申立てができます。裁判所は原則として鑑定委員会の意見を聴き（同条第6項）、許可とともに地主への財産上の給付を命じます。地主側には裁判所の定める価格で買い取る介入権（同条第3項）もあります。
🧭 この記事の読み方
借地権の売却は「相場の把握 → 地主との協議 → 承諾書の取得 → 売買契約」が基本線です。まずは第2〜3章で借地権価格と承諾料の目安を把握し、第4章の提案シナリオで地主との協議の土台を作り、合意が難しい場合の第7章（借地非訟）を最後の選択肢として理解する、という流れで読み進められます。
2. 相場・承諾料シミュレーター ― 借地権価格と借地非訟の費用
更地の想定価格と国税庁の路線価図に表示される借地権割合から借地権価格の目安を計算し、承諾料の目安と借地非訟の申立手数料の算定基礎額を確認できます。更地価格は査定等に基づく入力値です。
借地権価格・承諾料・借地非訟費用シミュレーター
更地の想定価格と路線価図の借地権割合から借地権価格の目安を計算し、承諾料の目安と借地非訟の申立手数料算定基礎額を確認できます。
路線価図に表示された借地権割合（A:90%・B:80%・C:70%・D:60%・E:50%・F:40%・G:30%）を物件の路線価図で確認してください。
※法令上の定めはありません。実務では借地権価格の10%前後が目安として紹介される水準です（既定10%）。
固定資産税課税明細書・評価証明書の「土地」の評価額。借地非訟の申立手数料の算定資料として必要です。
借地権価格と承諾料の目安
借地権価格の目安（更地想定価格 × 借地権割合）
3,000 万円
承諾料の目安（10%）: 約 300 万円
※承諾料は合意または借地非訟の決定（鑑定委員会の意見に基づく）による
借地非訟を利用する場合の費用（東京地裁公表の方式）
※手数料の印紙額は算定基礎額に応じ「手数料早見表」（裁判所HP）で確認します。所定期間内の即時抗告（2週間以内）には別途費用が必要です。
💡 計算の前提（公的根拠）
借地権割合は国税庁「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」の表示（A:90%・B:80%・C:70%・D:60%・E:50%・F:40%・G:30%）に基づきます。申立手数料の算定基礎額は、東京地方裁判所の公表する方式（平成6年4月1日から当分の間、固定資産評価額に2分の1を乗じた金額とする軽減措置）に基づき、実際の印紙額は裁判所の「手数料早見表」で確認します。承諾料率は実務慣行の目安（既定10%）であり、法定額ではありません。
3. 借地権の相場の考え方と承諾料の目安
3-1. 借地権価格は「更地価格 × 借地権割合」が基礎
借地権の取引価格は、更地としての土地評価額に対して借地権の割合を乗じた水準を基礎に考えられるのが一般です。この割合の公的な目安として、国税庁の路線価図には各地路線ごとに借地権割合（A:90%〜G:30%）がアルファベットで表示されています。例えば更地想定価格5,000万円・借地権割合D（60%）の土地なら、借地権価格の目安は5,000万円 × 60% ＝ 3,000万円という理論値が立います。実際の取引価格は建物の状況・残存期間・地代の水準等を反映して理論値から前後するため、借地権の取引に慣れた不動産会社による査定を併用します。
3-2. 承諾料の「10%」は実務慣行の目安 ― 根拠の整理
承諾料の相場について、実務では「借地権価格の10%前後」が目安として広く紹介されています。この点を制度面から整理すると、次の3層になります。
| 層 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 法令 | 承諾料の金額を定めた規定はなし。譲渡には地主の承諾が必要なことのみ規定 | 民法612条1項 |
| 慣行 | 借地権価格の10%前後が目安として広く紹介される水準（相続による承継では3%程度まで下がる等の整理もある） | 実務慣行（法定額ではない） |
| 借地非訟 | 合意できない場合、裁判所が鑑定委員会の意見に基づき相当額の財産上の給付を命じる | 借地借家法19条2項・6項 |
※「10%前後」は慣行上の目安であり、物件・地域・地主側の事情により大きく異なり得ます。提示額の妥当性は、最終的に当事者の合意または借地非訟における鑑定委員会の意見に基づく裁判所の決定によります。
3-3. 名変承諾以外にかかる費用
承諾料のほかに、仲介手数料（売買代金に応じた宅地建物取引業法の法定上限が目安）、建物の所有権移転登記の登録免許税・司法書士報酬、譲渡所得税（借地権は「土地の上に存する権利」の譲渡として譲渡所得の対象）等がかかります。借地非訟を利用する場合は、申立手数料（算定基礎額は固定資産評価額÷2）と郵便切手の予納（相手方1名6,000円分）が必要で、鑑定委員会の費用は国が負担するため当事者負担なし（東京地裁）です。代理人による申立ては弁護士に限られます（借地借家法44条1項）。
4. 地主交渉の進め方 ― 地主側の関心事と複線の提案シナリオ
地主が承諾を渋る背景には、制度的な理由ではなく、地主側の関心事への不安があることが少なくありません。交渉の前に、地主側が何を気にしているかを整理し、承諾料の支払い一本ではなく複数のシナリオを用意して協議することが、合意形成の近道になります。
4-1. 地主側が承諾を渋る主な関心事
① 地代収入の継続と次の借地人
地主にとって底地の収益は地代が主です。「誰に承諾するのか」「次の借地人が地代を払い続けるか」は収入の安定に直視する関心事です。買主の資金計画（融資か現金か）と職業・家族構成など、次の借地人の信用を示す材料を添えて説明するのが一般的です。
② 地代の未払い・契約内容の不確定
地代の滞納があったり、契約書が紛失して権利関係が不明確だったりする場合、地主側は現状を確認しないまま承諾することを警戒します。地代の支払履歴（通帳・領収証）と権利関係の資料を整理して示すことが協議の土台になります。
③ 相続・共有など地主側の事情
地主が複数人（共有）や相続未了の場合、承諾には全員の関与が必要になり、協議の相手方が増えます。まず土地の登記事項証明書で現在の名義を確認し、誰が承諾権者かを把握することから始めます。
④ 税務・将来の土地活用
承諾料の受け取りは地主側にも譲渡類似の税務が発生し得るため、税負担の見通しを理由に協議が長引くことがあります。等価交換や共同売却など、地主が土地を活用できる提案が受け入れられやすいのはこのためです。
4-2. 提案シナリオの比較（承諾料以外の選択肢）
| シナリオ | 内容 | 制度的な位置づけ |
|---|---|---|
| 第三者への売却 | 承諾料を支払い、地主の承諾を得て建物＋借地権を買主へ譲渡 | 民法612条の承諾＋承諾料の合意 |
| 地主への買取提案 | 建物と借地権を地主自身に買い取ってもらう（完全所有権化） | 借地非訟では地主の「介入権」として制度化（借地借家法19条3項）。価格は鑑定委員会の意見に基づき裁判所が定め得る |
| 共同売却（更地一括売却） | 地主と協力し、建物を解体・撤去した更地として一括売却し代金を配分 | 当事者の合意による整理。解体費用・配分比率の合意が前提 |
| 等価交換 | 借地権と土地の一部を交換し、双方が完全所有権の土地を取得 | 当事者の合意による整理。分筆登記・測量費用が発生 |
| 借地非訟（最後の手段） | 協議がまとまらない場合、裁判所に承諾に代わる許可を申立て | 借地借家法19条1項。許可とともに地主への財産上の給付を命じる決定（2項） |
⚠️ 協議で合意した内容は書面に残す
承諾料の額・支払時期・名義書換の条件・地代の取扱いは、後日の紛争を防ぐため書面（合意書・承諾書）にまとめることが実務上重要です。特に第三者への売却では、買主の融資手続きに承諾を裏付ける書面が求められるのが実務の一般であるため（第6章）、口頭の約定だけで進めないことがポイントです。
5. 地主交渉・売却準備の5つのセルフチェック
借地契約の棚卸しから地主側の状況把握まで、協議に入る前の準備が整っているかを5つの質問で確認します。「いいえ」の項目がある場合も、書類の収集と名義の整理から着手できます。
地主交渉・売却準備 5つのセルフチェック
借地契約の確認から地主との協議まで、売却準備の進み具合を5つの質問で確認します。
借地契約書（または地代の振込履歴等の裏付け資料）が手元にありますか？
定期借地権（借地借家法22条〜24条）か否か・譲渡制限の特約の有無・名義書換条項を確認します。契約書を紛失している場合は、地代の支払履歴・領収証等で契約関係を裏付ける資料の整理から始まります。
路線価図で【借地権割合（A:90%〜G:30%）】を確認しましたか？
国税庁の財産評価基準（路線価図・評価倍率表）で物件の路線価と借地権割合を確認すると、更地の想定価格 × 借地権割合で借地権価格の目安を立てられます。
借地上の建物の【登記名義は売主（借地権者）ご本人】ですか？
借地権の第三者への対抗力は、借地人がその土地上の自己名義の登記済建物を所有することによって保護されます（借地借家法第10条第1項）。相続登記が未了の場合は先に名義の整理が必要です。
地主（土地所有者）の【現在の連絡先・名義・相続状況】を把握していますか？
土地の登記事項証明書で地主の現在の名義を確認します。地主が複数（共有）または相続未了の場合、承諾を得る相手方が増えるため、手続きと期間の見通しが変わります。
売却の【方向性】（第三者への売却／地主への買取提案／共同売却・等価交換）と相談先を整理しましたか？
承諾料を支払って第三者へ売る方法だけでなく、地主自身による買取（借地非訟では地主の介入権として制度化: 借地借家法19条3項）や共同売却・等価交換など、複数のシナリオを比較材料として整理します。
6. 事前確認から名義書換・借地非訟までの6ステップ
借地権付き建物の売却は「事前確認 → 相場把握 → 地主との協議 → 売却活動（ローンと承諾書のタイミング調整）→ 契約・名義書換 →（合意できない場合）借地非訟」の順で進めるのが実務的な流れです。
借地権付き建物を売却する「6ステップ手順」
借地契約の棚卸しから地主との協議、契約・名義書換、合意できない場合の借地非訟までを整理しました。
借地契約の内容と建物登記の棚卸し
借地契約書（紛失時は地代の振込履歴・領収証等の裏付け資料）で、定期借地権か否か・譲渡制限特約の有無・名義書換条項を確認します。あわせて借地上の建物の登記事項証明書（全部事項証明書）を法務局で取得し、所有者名義と借地権の対抗要件（借地借家法第10条：登記済建物の所有）を確認します。土地の登記事項証明書で地主（土地所有者）の現在の名義も確認します。
借地権価格と承諾料の目安を把握（路線価図・複数査定）
国税庁の路線価図・評価倍率表で借地権割合（A:90%〜G:30%）を確認し、更地の想定価格に乗じた借地権価格の理論値を把握します。承諾料は法令上の定めがなく、実務では借地権価格の10%前後が目安として紹介される水準です。借地権の取引に慣れた不動産会社に査定を依頼し、更地価格・借地権価格・承諾料の見込みを複数社で比較します。
地主への協議と提案シナリオの提示（承諾料・買取・共同売却・等価交換）
地主側の関心事は、地代収入の継続・次の借地人の信用・税務・相続など多岐にわたります。第三者への売却（承諾料の支払い）に加え、地主自身による建物と借地権の買取、地主との共同売却（更地一括売却）、等価交換など、複数のシナリオを整理して提案します。合意に達した内容は、承諾料の額・支払時期・名義書換の条件を明記した書面にまとめます。直接の交渉が難しい場合は、弁護士や不動産会社など第三者を介する方法があります。
売却活動と買主の資金計画（ローン審査と承諾書のタイミング調整）
買主が住宅ローン等の融資を利用する場合、土地の賃借権の譲渡承諾を裏付ける書面が融資の手続き上求められるのが実務の一般です。承諾の見通しを立ててから売買契約に進み、融資審査・承諾書の取得・決済日程の順序を仲介業者を通じて金融機関と確認します。承諾を得られないまま契約を先行させると、融資不承認時の解除・違金の問題につながるおそれがあります。
売買契約・残代金決済・建物と賃借権の名義書換
地主の承諾（または借地非訟の許可）を前提に売買契約を締結します。決済時に建物の所有権移転登記を行い、土地の賃借権の譲渡について地主への承諾料を支払い、名義書換（賃貸借の当事者の変更）の手続きを進めます。地主が転居・相続等で複数いる場合は、全員の承諾が必要になることに注意します。仲介手数料は宅地建物取引業法の法定上限（消費税別）が目安です。
借地非訟の申立て（承諾に代わる許可）から決定まで
地主との合意が得られない場合、借地借家法第19条第1項の承諾に代わる許可の申立て（借地非訟）を利用できます。管轄は借地の所在地の地方裁判所（同法第41条）。申立てを代理人に依頼する場合は弁護士に限られます（第44条）。東京地方裁判所の公表する流れでは、第1回審問期日（申立てから概ね1〜1.5か月後）→ 鑑定委員会（弁護士・不動産鑑定士・有識者の3人以上、費用は国庫負担）の現地調査と意見書 → 最終審問期日 → 決定、の順で進み、多くの事件は概ね1年以内に終了します。決定に不服がある場合は送達を受けた日から2週間以内に即時抗告が可能です。なお地主側には介入権（第19条第3項）がある点も踏まえて戦略を立てます。
7. 借地非訟（承諾に代わる許可）の実務 ― 期間・費用・鑑定委員会
地主との協議がどうしてもまとまらない場合の法的救済が、借地借家法第19条第1項の土地の賃借権譲渡の許可申立て（借地非訟）です。ここでは東京地方裁判所（民事第22部）が公表する手続の流れと費用に基づいて、実務の全体像を整理します。
7-1. 手続の流れと期間
| 局面 | 内容 | 時期の目安（東京地裁公表） |
|---|---|---|
| 申立て | 借地の所在地を管轄する地方裁判所（借地借家法41条）へ申立書を提出。代理人は弁護士に限る（44条1項） | ― |
| 第1回審問期日 | 当事者から陳述を聴く。審問手続は非公開。必要に応じ期日を重ねる | 申立てから概ね1〜1.5か月後 |
| 鑑定委員会 | 弁護士・不動産鑑定士・有識者（建築士を含む）から3人以上指定（47条）。許可の可否・承諾料額・建物及び借地権価格等について意見書を提出。費用は国が負担 | 現地調査は期日から約1.5か月後程度 |
| 最終審問期日 | 意見書について当事者の意見を聴取し、審理終了 | 意見書提出から1〜1.5か月後程度 |
| 決定 | 決定書を当事者に送達。許可が認められれば地主の承諾がなくても譲渡可能。不服あれば送達から2週間以内に即時抗告 | 多くの事件は概ね1年以内に終了 |
※東京地方裁判所「借地非訟事件について」（第1〜3）の公表内容に基づきます。事件の内容により期間は変動します。なお、手続の途中で和解による解決や調停への移行もあり得ます。
7-2. 費用の内訳
| 費用項目 | 金額・算定方式 | 根拠 |
|---|---|---|
| 申立手数料 | 借地権が設定された土地の価格を基礎に算定。固定資産評価額 ÷ 2（平成6年4月1日からの軽減措置）に応じ収入印紙で納付（額は裁判所の手数料早見表で確認） | 民事訴訟費用等に関する法律3条1項・別表第一13項（東京地裁公表） |
| 郵便切手（予納） | 相手方1名 6,000円分。1名増えるごとに1,000円追加 | 東京地裁の公表する予納額 |
| 鑑定委員会の費用 | 当事者負担なし（国が負担） | 東京地裁「鑑定委員に要する費用は、国が負担する」 |
| 弁護士報酬 | 公表された相場なし。依頼先の事務所ごとに見積りが必要 | 代理人は弁護士に限る（借地借家法44条1項） |
7-3. 地主側の介入権に注意
借地非訟では、土地所有者側に介入権（裁判所の定めた期間内に申立てれば、建物と土地の賃借権を裁判所の定めた価格で優先的に買い受ける権利）が認められています（借地借家法第19条第3項・第20条第2項）。つまり、借地権者が第三者への売却を目指して申立てをしても、地主が介入権を行使すれば地主自身が買い主になる構造です。地主への買取提案（第4章）が現実的な選択肢であり得るのは、この制度を裏側から捉えたものです。適正な対価は鑑定委員会の意見に基づき裁判所が定めます。
8. よくある質問（FAQ）
承諾料の相場、地主が承諾しない場合の対応、無断譲渡のリスク、定期借地権、費用、相続空き家特例の適用など、現場でよくある疑問に回答します。
借地権の売却・承諾料・地主交渉「よくある質問（FAQ）」
承諾料の相場、地主が承諾しない場合の借地非訟、無断譲渡のリスク、定期借地権の扱い、費用、税務まで、よくある疑問に回答します。
承諾料の金額を定めた法令上の規定はありません。実務では「借地権価格の10%前後」が目安として広く紹介されていますが、これは慣行上の目安であって法定額ではありません。借地権価格は、更地の実勢価格に国税庁の路線価図に表示された借地権割合（A:90%〜G:30%）を乗じた水準を基礎に算定されるのが一般です。地主との協議で折り合わない場合は、借地借家法第19条第1項の「承諾に代わる許可」の申立て（借地非訟）により、裁判所が鑑定委員会の意見に基づいて相当額の財産上の給付を命じる決定をします（同条第2項・第6項）。
9. まとめ ― 相場を把握し、複線のシナリオで協議する
借地権の売却・地主交渉で押さえる3つのポイント
- ✔承諾は法律上の原則、承諾料は合意の世界 ― 譲渡には地主の承諾が必要（民法612条）。承諾料に法定額はなく、実務では借地権価格の10%前後が目安。借地権価格は路線価図の借地権割合（A:90%〜G:30%）× 更地想定価格で目安が立つ
- ✔承諾料一本ではなく複線で提案 ― 第三者売却のほか、地主への買取提案（介入権の裏返し）、共同売却、等価交換という選択肢を比較材料として協議し、合意内容は書面化する
- ✔合意できなければ借地非訟 ― 借地借家法19条の承諾に代わる許可。東京地裁では多くの事件が概ね1年以内に終了、鑑定委員会の費用は国庫負担、申立手数料の基礎は固定資産評価額÷2
出典・参考（公的資料）
本記事の制度記述・数値は、以下の公的資料（e-Gov法令検索・東京地方裁判所・国税庁）に基づきます。「承諾料 ＝ 借地権価格の10%前後」は実務慣行の目安であり、法定額ではありません。弁護士報酬の相場は公表値が確認できないため、本記事では提示していません。
- 借地借家法（平成3年法律第90号）
第19条（土地の賃借権の譲渡・転貸についての承諾に代わる許可・財産上の給付・介入権）、第20条（競売・公売に伴う許可）、第10条（登記済建物による対抗力）、第14条（第三者の建物買取請求権）、第41条〜第47条（借地非訟手続・鑑定委員会）
- 民法（明治29年法律第89号）第612条
賃借物の転貸・第三者への譲渡には賃貸人の承諾が必要（1項）。無断転貸等により第三者に使用収益させた場合は賃貸人が契約を解除できる（2項）
- 東京地方裁判所 民事第22部「第1 借地非訟とは」
借地非訟事件の6分類（賃借権譲渡等の許可申立は借地借家法19条1項）、地主の介入権（19条3項・20条2項）、鑑定委員会が承諾料額等について意見を述べる手続、「多くの事件は、特段の事情がなければ、概ね1年以内には終わっている」
- 東京地方裁判所 民事第22部「第2 借地非訟事件手続の流れ」
管轄（借地借家法41条・土地所在地の地方裁判所）、代理人は弁護士に限る（44条1項）、第1回審問期日まで概ね1〜1.5か月、鑑定委員会は弁護士・不動産鑑定士・有識者から3人以上（47条）で費用は国が負担、決定に対する即時抗告は送達を受けた日から2週間以内（非訟事件手続法66条・67条）
- 東京地方裁判所 民事第22部「第3 費用」
申立手数料は借地権が設定された土地の価格を基礎として算定（固定資産税評価額基準）。平成6年4月1日から当分の間、固定資産評価額に2分の1を乗じた金額を基準とする軽減措置。郵便切手は相手方1名6,000円分・1名増ごと1,000円追加
- 国税庁「財産評価基準 路線価図・評価倍率表」
路線価図に表示される借地権割合（アルファベット表示: A:90%・B:80%・C:70%・D:60%・E:50%・F:40%・G:30%）の確認
- 国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続空き家の3,000万円特別控除の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」には土地の上に存する権利を含む。相続人3人以上の場合の1人あたり上限2,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡）
※本記事は制度の一般的な説明であり、個別の物件・取引への助言ではありません。承諾の可否、承諾料の相当額、借地非訟の申立て、税務については、弁護士・宅地建物取引業者・司法書士・税理士等の専門家と、物件所在地を管轄する地方裁判所の案内をご確認ください。
