TABLE OF CONTENTS
本記事の目次
EXECUTIVE SUMMARY
相続不動産の複数社査定を失敗しない4大原則
- ①社数より「2段階絞り込み」と「根拠の比較」: 机上査定（近隣取引事例ベースの簡易査定）3〜6社→訪問査定（現地確認込み）2〜3社への絞り込みが目安。公的な基準で社数は定められていないため、社数そのものより各社の査定根拠の説明品質で比較します。
- ②相続の状況で依頼先が変わる: 遠方・空き家なら地場業者＋空き家買取、共有持分なら相続実務に強い業者＋必要なら不動産鑑定士、登記未了なら提携司法書士のいる業者、ローン残なら任意売却対応の業者、と状況別に最適な依頼先タイプが変わります。
- ③最高額≠適正額: 査定額は販路と取引事例データの違いで会社ごとに異なって当然です。根拠を示さない高額提示は媒介契約獲得目的の可能性があり、値下げと長期化のリスクに直結します。2024年8月施行の宅建業法34条の2で、媒介契約時の査定根拠の書面説明が義務化されました。
- ④期限を意識した査定タイミング: 相続登記は相続を知った日から3年以内の申請義務（10万円以下の過料）、相続税の申告は10ヶ月以内、空き家3,000万円特別控除は相続から3年目の年末までの譲渡が要件。査定だけして決めない場合も、これらの期限から逆算します。
1. なぜ複数社に査定を依頼するのか: 査定額が変わる3つの理由
査定とは、不動産会社が「価格帯など売却条件が似ている近隣の取引事例等を参考にして算出した価格」を提示するものです（国土交通省・不動産流通研究センター「不動産仲介業のしおん」）。机上査定はこの近隣事例ベースで簡易に算出し、訪問査定は物件の内況・外況・権利状況等を現地で直接確認した上で算出します。
査定額が会社ごとに異なるのは、瑕疵ではなく構造的な理由があります。①販売戦略（媒介契約を獲得するために高めに提示する会社がある）、②販路の違い（地元の個人買主向け・投資家向け・買取再販など、想定する買主が異なれば見通す価格も変わる）、③取引事例データの保有差（その会社が実際に手がけた近隣成約の蓄積が異なる）——この3つが主因です。
⚠️ 「最高額＝適正額」ではない理由
媒介契約獲得を目的とした根拠の薄い高額提示は、①売れ残った後の値下げ交渉を前提にしたものであるケースが多く、②販売期間の長期化（固定資産税・維持費の継続負担）を招きやすく、③結果的に手取額が下がるリスクがあります。査定額を比較する際は、金額の大小そのものではなく「その金額に至った根拠」を必ず聞いてください。2024年（令和6年）8月28日施行の宅地建物取引業法改正により、媒介契約を締結する際、宅建業者は依頼者に対し査定根拠を書面で説明する義務が課されました（宅建業法第34条の2）。
なお「査定額差は何%までが正常」といった公的な基準・調査は存在しないため、本記事では差の許容範囲を数値で断定せず、根拠の説明品質で比較する方法を示します。
2. 【状況別シミュレーター】相続の状況別 何社に・どこに依頼すべきか
相続した不動産の査定は、物件と相続人の状況によって「依頼すべき会社のタイプ」と「現実的な社数」が変わります。遠方居住・空き家・共有持分・登記未了・ローン残債の5条件を選ぶと、推奨される依頼先タイプ・社数目安（幅）・注意点を表示します。
相続した不動産の査定 何社に・どこに依頼する？
相続した物件の状況を5つの質問で選ぶと、状況別の依頼先タイプと社数目安（幅）を表示します。 社数は公的基準ではなく実務上の目安です。最終判断は査定根拠の説明品質で行ってください。
1. 相続した家の状況
2. あなたの居住地
3. 相続人の人数
4. 相続登記の状況
5. ローン残債の有無
| 状況 | 依頼先タイプ | 机上 | 訪問 | 要点 |
|---|---|---|---|---|
| 標準パターン近隣に住んでいて家にも住める／通える | 物件所在地に密着した中小〜中堅の宅建業者＋大手1社（販路違いで比較） | 3〜6社 | 2〜3社 | 一般媒介で複数社の査定根拠を並べて比較できる |
| 遠方・空き家遠方居住で相続した家が空き家 | 物件所在地の地場業者（空き家・古家の販売実績がある会社）＋空き家買取業者 | 3〜6社 | 2〜3社 | 現地立ち会いのコストを機上査定で抑え、訪問は絞る |
| 共有持分共有持分（相続人が複数） | 相続不動産の取引実績がある宅建業者＋必要に応じて不動産鑑定士 | 3〜6社 | 2〜3社 | 単独での売却はできないため、査定は「分割協議の材料」作りが目的 |
| 登記未了相続登記が未了（被相続人名義のまま） | 相続登記に詳しい宅建業者（提携司法書士の有無） | 3〜6社 | 2〜3社 | 査定は名義変更前でも可能。売買契約には相続登記の完了が前提 |
| ローン残ローン残債がある（抵当権が残っている） | 任意売却の対応実績がある宅建業者 | 3〜6社 | 2〜3社 | 査定額と残債の差の有無で、通常売却か任意売却かの分岐が決まる |
社数は実務上の目安（幅表現）。公的出典は依頼社数を定めていません。 最終的な比較基準は査定根拠の説明品質（宅建業法第34条の2）です。
3. 査定額の比較方法: 正常な差の捉え方と赤信号の見分け方
複数社の査定額が並んだとき、見るべきは金額の差そのものではなく「差の背景にある根拠」です。次の5つの観点で、各社の提示内容を横並びにチェックしてください。
💡 2024年8月施行: 査定根拠の書面説明義務（宅建業法第34条の2）
媒介契約を締結する際、宅建業者は依頼者に対し、価格帯等売却条件が似ている近隣の取引事例等を参考にして算出した価格（査定額）とその根拠を書面で説明する義務を負います。この書面説明に的確に応じるかどうかは、法的義務への対応力という実務的な選定基準になります。査定額が妥当かの判断に迷ったら、「この価格はどの取引事例から算出したのか」「販路と販売期間の見通しはどうか」を具体的に聞いてみてください。
4. 一括査定サイト vs 個別直依頼: 電話ラッシュを回避する依頼フロー
複数社への査定依頼には主に3つのチャネルがあります。一括査定サイト（1回の入力で複数社へ依頼）、個別直依頼（自分で選んだ会社へ直接依頼）、不動産鑑定士への鑑定評価（有償・客観的な評価書）。それぞれ向いているケースが異なります。
| 依頼チャネル | 仕組み | 良い点 | 注意点 | 向いているケース |
|---|---|---|---|---|
| 一括査定サイト経由 | Webフォームに物件情報を一度入力すると、提携する複数の宅建業者へ査定依頼がまとめて送られるサービス。 | 1回の入力で複数社へ同時に依頼でき、相場把握までの時間を短縮できる。依頼社数の上限を設定できるサービスが多い | 営業電話が一斉に来る可能性がある。依頼先を選べない（地場業者が提携していない地域もある） | まず相場の幅を掴みたい／時間を優先したいケース |
| 個別直依頼 | 物件所在地の地場業者や実績の見える会社を自身で選び、電話や店舗窓口で直接依頼する方法。 | 依頼先を自分で選べ、初回から「査定のみ希望・媒介契約は検討中」と条件を伝えられる | 複数社への問い合わせを自分で行う手間がある。業者の母集団を自分で集める必要がある | 電話を避けたい／特定の業者に絞って比較したいケース |
| 不動産鑑定士への鑑定評価 | 不動産鑑定評価業法に基づき鑑定評価士だけが行える評価。鑑定評価書として文書化される（有償）。 | 裁判・調停や相続人間の合意形成など、第三者に示せる客観的な評価根拠になる | 費用が発生する。流通価格（売れやすい価格）そのものを保証するものではない | 遺産分割協議が紛糾している／評価の客観性が求められるケース |
どのチャネルでも共通: 依頼時に「査定のみ希望・媒介契約は検討中」と伝える。 査定額の比較は金額の大小ではなく、査定根拠（近隣類似取引事例）の説明品質で行う （宅地建物取引業法第34条の2・2024年8月施行）。
電話ラッシュが心配な場合は、①一括査定サイトの依頼社数上限を最小に設定し連絡時間帯を指定する、②そもそも個別直依頼に切り替える、のどちらかが対策になります。いずれの場合も、初回の連絡で「相続した物件の査定のみ希望。媒介契約は検討中で、比較検討している」と伝えるのがトラブル回避の基本です。相続では権利関係（登記・共有・遺産分割）の説明に時間がかかるため、相続実務に慣れた会社を自分で選ぶ個別直依頼の方が結果的に手間が少ないケースも少なくありません。
電話ラッシュを回避する 依頼チャネル判定フロー
「一括査定サイト」「個別直依頼」「不動産鑑定士」のどれが状況に合うかを4つの質問で判定します。 どの方法でも共通なのは、依頼時に「査定のみ希望・媒介契約は検討中」と伝えることです。
自分で不動産会社を調べて選ぶ時間はありますか？
不動産会社からの電話での連絡は受けられますか？
相続人の中で評価額をめぐる対立の可能性はありますか？
ローン残債が売却価格を上回る可能性はありますか？
5. 相続税評価額（路線価・固定資産税評価額）と市場査定額の差
「売って納税するか、現物分割か」を判断するとき、混乱しやすいのが税務上の評価額と市場の査定額の違いです。両者は目的が異なるため、金額そのものが異なって当然です。
| 評価の種類 | 目的 | 基準・目安 | 確認方法 |
|---|---|---|---|
| 路線価方式（相続税評価） | 相続税の算定 | 路線価が付された地域の宅地は、路線価に奥行価格補正率等を乗じて評価（財産評価基本通達13〜18） | 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（rosenka.nta.go.jp） |
| 倍率方式（相続税評価） | 相続税の算定（路線価が無い地域） | 固定資産税評価額に、地域ごとに定められた倍率を乗じて評価 | 国税庁「財産評価基準書」の評価倍率表・固定資産税評価証明書（市区町村） |
| 市場の査定額 | 現在の販路で売れる価格の予測 | 近隣の類似取引事例ベース（会社の販路・事例データで変わる） | 宅建業者の複数社査定・不動産鑑定士の鑑定評価 |
出典: 国税庁タックスアンサー No.4602「土地家屋の評価」・No.4604「路線価方式による宅地の評価」、 国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」（評価倍率表の説明）。 路線価・倍率と市場価格の具体的な倍率関係は地域・物件ごとに異なるため、本稿では数値を断定しない。
市場の査定額が相続税評価額を上回るケースは多いため、「売却して現金で納税・分割する（換価分割）」のか「不動産のまま分割する（現物分割・代償分割）」のかで、相続人の受け取る財産の中身と税負担のタイミングが変わります。遺産分割協議で評価額が争点になる場合は、不動産鑑定士の鑑定評価（不動産鑑定評価業法に基づく国家資格業務・有償）を取得すれば、第三者に示せる客観的な根拠になります。売却前提で進める場合は、実家相続の全体フローについて 「実家相続から売却・確定申告までの全手順ガイド」、相続放棄との比較は 「相続放棄の判断ガイド」 も参照してください。
6. 【準備ガイド】査定依頼の準備から媒介契約までの5ステップ
相続した不動産の査定は、遺産分割協議がまとまる前でも依頼できます。書類の収集から机上査定・訪問査定・媒介契約、遺産分割協議との並行進行までの流れを整理しました。
相続した不動産の査定依頼 準備から契約までの5ステップ
登記事項証明書や固定資産税納税通知書の収集、机上査定での第一次選別、訪問査定での絞り込み、媒介契約（一般媒介なら複数社と契約可能）、遺産分割協議との並行進行までを整理しました。
書類の収集（登記事項証明書・固定資産税納税通知書）
法務局で登記事項証明書（誰でも取得可）、市区町村で固定資産税評価証明書を取得します。物件の所在・地目・地積・建物の構造や登記名義人、抵当権の有無がわかれば、机上査定の精度が上がります。
- ・登記事項証明書は相続登記前でも被相続人名義のまま取得できる
- ・固定資産税納税通知書・評価証明書は相続税評価額（路線価・固定資産税評価額）把握の材料
- ・間取り図・建物図面・築年次がわかる書類があれば合わせて準備
机上査定で第一次選別（3〜6社へ依頼）
価格帯など売却条件が似た近隣の取引事例に基づく簡易査定（机上査定）を複数社に依頼し、概算の幅と各社の対応を確認します。遠方居住や空き家の場合は、全社訪問ではなくまず机上で絞り込むのが実務的です。
- ・机上査定は「価格帯・面積・駅距離等の条件が似た近隣取引事例」ベースの簡易算出（国交省 不動産仲介業のしおん）
- ・回答スピード・根拠の説明量・質問の的確さで、訪問査定に進む会社を選ぶ
- ・社数は目安。提示額の大小だけでなく、査定根拠の論理性で比較する
訪問査定で精度を上げる（2〜3社へ絞り込み）
物件の内況・外況・権利状況等を現地で直接確認した上で算出する訪問査定を、机上査定で選んだ2〜3社に依頼します。空き家の場合は鍵の開け閉めや立会方法を事前に取り決めておきます。
- ・訪問査定は内装劣化・境界・私道等の現地確認が入るため、査定額の根拠がより具体的になる
- ・相続登記・共有者・ローン残債などの権利状況をこの段階で正直に共有する
- ・2024年8月施行の宅建業法34条の2により、媒介契約時には査定根拠の書面説明を求められる
媒介契約（一般媒介なら複数社と契約可能）
媒介契約は専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の3類型があります。複数社に販売を任せたい場合は一般媒介を選びます。契約前に査定根拠・販売計画・手数料を書面で確認します。
- ・一般媒介は複数の宅建業者への依頼が可能（宅建業法34条の2の契約類型）
- ・専任媒介・専属専任媒介は1社限定。レインズ登録と状況報告のルールが異なる
- ・「査定だけして売らない」選択も可能。契約前にその旨を伝えておく
遺産分割協議との並行（換価分割の前提整備）
遺産分割協議がまとまる前でも査定は可能です。換価分割（代表相続人の単独名義化＋売却代金の按分）を見据えるなら、遺産分割協議書の文言まで踏み込んで提案できる業者かを判断材料にします。
- ・相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内（相続税法27条）
- ・空き家3,000万円特別控除の譲渡期限は相続開始から3年目の年末（租特法35条の2の2第1項第6号）
- ・遠方相続人・共有者がいる場合は、郵送・オンラインでの押印手続きの対応可否を確認
📋 相続不動産の査定依頼チェックリスト（書類・確認事項）
- 登記事項証明書（土地・建物）— 法務局で誰でも取得可（相続登記前でも被相続人名義で取得可能）
- 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書（最新年度・市区町村発行）
- 間取り図・建物図面・建築時期がわかる書類（空き家特例の適用可否は建築時期の確認から始まる）
- ローン残高証明書（抵当権が残っている場合・金融機関に請求）
- 被相続人の住民票の除票・相続人であることを示す戸籍（媒介契約時に必要）
- 鍵の所在地と立会方法（空き家・遠方の場合は鍵の預かり・郵送対応の可否）
- 各社の査定根拠メモ（近隣取引事例の条件・販路・販売期間の見通し）
- 相続人全員の連絡先と意思確認の状況（共有・遠方相続人がいる場合）
相続した不動産の複数社査定「よくある質問（FAQ）」
何社に依頼すべきか、査定の費用、相続登記前の依頼可否、査定だけして売らない選択肢、一括査定サイトの電話対応、相続税評価額と市場査定額の差まで、法令・公的基準に基づいて回答します。
公的な基準で社数が定められているわけではないため、状況に応じた目安で考えるのが実際的です。机上査定（近隣取引事例ベースの簡易査定）で3〜6社に依頼し、回答の根拠や対応を比較した上で、訪問査定（現地確認を含む査定）を2〜3社に絞り込む2段階方式が、手間と精度のバランスが取りやすい方法です。遠方居住で空き家を相続した場合は全社訪問にすると立会負担が大きくなるため、机上での選別比率を高めるのが現実的です。重要なのは社数そのものよりも、宅地建物取引業法第34条の2（2024年8月施行）で義務づけられた「査定根拠の書面説明」に的確に応じる会社かどうかで比較することです。
- 01
家の状況をチェック
場所や建物の状態を、わかる範囲で確認します。
- 02
ご希望や事情を選択
使う・貸す・手放すなど、今のお考えを整理します。
- 03
方向性をご提案
次に確認したいことを、優先順でお伝えします。
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