古家付き土地と更地はどっちが得？ 解体後の手取り差

古家付き土地と更地は、どっちが得?

答え：売値ではなく「更地売却額−解体費−売却までの土地税負担」と「古家付き売却額」の手取り差で決めます。説明例では古家付き1,000万円、更地は15%高い1,150万円でも、解体費200万円と税負担増10万円を引くと940万円となり、更地の手取りが60万円少なくなります。

比較項目	古家付き	更地化する説明例
売却額	1,000万円	1,150万円
解体費	0円	200万円
売却までの土地税負担増	0円	10万円
比較手取り	1,000万円	940万円
更地化の手取り差	—	-60万円

母数・前提

母数は1件の説明用シナリオです。15%の更地プレミアムも200万円の解体費も全国相場ではありません。接道、擁壁、残置物、アスベスト、地下埋設物、建物構造、地域の買い手によって変わります。仲介手数料、測量、登記、補助金、譲渡所得税も表から除いています。地域成約データを接続するときは古家付き・更地の条件をそろえ、それぞれのNを表示し、N<30は先に注意します。

方法と更新時点

計算式と住宅用地特例は2026年8月12日に確認しました。売却額の比較には国土交通省「不動産情報ライブラリ」の最新公表四半期までの成約データを使い、更地プレミアムは過去実績と将来シナリオを別欄にします。解体費は現地条件をそろえた複数見積りで更新します。

ただし、現在の公開データは同一物件の解体前後を追跡できません。また、アプリ内の成約価格情報には土地だけの成約標本がなく、土地の「不動産取引価格情報」と建物付きの「成約価格情報」を混ぜると価格の意味が変わります。この状態では両者の中央値差を実測プレミアムとは扱いません。地域実績を接続するには、同じ価格区分・期間・面積帯・立地条件で古家付きと更地を識別できるデータが必要です。それまでは15%を説明用の可変シナリオとし、個別には同一基準日の二つの査定を使います。

更地の売値が高くても得とは限らない

買主がすぐ建築できる更地を好めば、古家付きより高く、早く売れる可能性があります。しかし、その差額が解体費より小さければ売主の手取りは減ります。古家を改修して使いたい買主がいる地域では、先に壊すことで選択肢を狭めることもあります。

したがって、査定を依頼するときは「古家付きの想定成約額」「更地の想定成約額」「想定販売期間」を同じ会社・同じ基準日で出してもらいます。更地査定額だけを別会社の強気な数字と比較しません。

解体費は一つの坪単価で置かない

見積りには本体解体、足場、養生、運搬・処分、残置物、樹木、塀、浄化槽、地中埋設物、アスベスト調査・除去などの範囲を明記します。安い見積りがこれらを含まない場合、追加費用で比較が逆転します。補助制度は自治体ごとに対象、着工前申請、予算枠が異なるため、補助金を確定収入として先に引かず、交付決定後に差額へ反映します。

1月1日と売却時期を確認する

固定資産税は1月1日が賦課期日です。住宅用地の200㎡以下部分には課税標準1/6の特例がありますが、解体して住宅の敷地でなくなれば翌年度の扱いが変わる可能性があります。建替え中の特例や自治体独自の減免もあるため、解体日だけから断定せず、所在地の資産税担当へ確認します。制度の整理は特定空家と固定資産税にまとめています。

判断を戻せる順番

1. 古家付き査定と更地査定を同じ条件で取る。
2. 解体見積りの対象範囲と追加条件をそろえる。
3. 売却までの月数を置き、土地税負担の差を自治体へ確認する。
4. 更地プレミアムを0%でも計算し、強気前提だけで黒字になっていないか見る。
5. 手取り差が小さい場合は、買主決定後の解体条件付き売買も専門家へ相談する。

この差額は空き家を持ち続ける損の分岐点の売却側入力へ戻せます。相続した家なら3,000万円特別控除の要件・期限も手取りに影響します。売却以外を含む選択肢は売れない空き家の出口、クラスタ全体は空き家を売る・手放すから確認してください。

出典：国土交通省「空き家対策特設サイト」「不動産情報ライブラリ」。確認日2026年8月12日。個別の工事費・税額・法令手続は、自治体と有資格者へ確認してください。