空き家を持ち続けるといくら損する？ 保有コストの分岐点

空き家を持ち続けると、いくら損する?

答え：説明例として、今売った手取りが1,400万円、固定資産税・管理費・交通費が年58万円、相場変動を横ばい0%と置くと、25年目に累積保有費が現在の売却手取りを上回ります。 ただし25年は全国平均でも予測でもありません。自分の税額、管理方法、往復費、現在の成約相場を入れ替えるための比較例です。

母数・前提

この表の母数は1件の説明用シナリオで、地域の取引標本ではありません。累積保有損は「毎年の現金支出＋現在価格から失われた価値」と定義し、賃貸収入、突発修繕、ローン残高、譲渡税、売却までに得られる便益は含めていません。地域相場を接続するときは成約件数Nを必ず併記し、Nが30件未満なら「少数標本で振れやすい」ことを数字より先に示します。

方法と更新時点

計算式と制度条件は2026年8月12日に確認しました。地域相場を使う場合は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の四半期更新される成約価格情報を使い、過去実績と将来シナリオを混ぜません。相場下落率の既定値は0%で、過去の変化率をそのまま未来の予測とは扱いません。

現在の市区町村別集計は地域・物件種別・期間ごとの成約件数と中央値を持ちますが、個々の取引が空き家かどうかを識別できません。そのため、地域の戸建て中央値をそのまま「この空き家の売却手取り」に置かず、所在地・面積・築年などをそろえた査定値を売却側へ入力します。地域実績は将来の上下率を決める答えではなく、前提を点検するための別表示です。

見えない損を四つに分ける

第一は固定資産税です。住宅用地特例が続く土地でも、家屋分と土地分の通知額を毎年支払います。管理不全空家等または特定空家等について市区町村から勧告を受けると、土地の住宅用地特例から外れる可能性があります。詳しい条件は特定空家と固定資産税の記事で確認できます。

第二は管理費です。換気、通水、郵便物の確認、草木の手入れ、台風や大雪後の確認を自分で行っても、移動時間と交通費はゼロではありません。遠方なら、自主管理・家族分担・管理委託の比較へ分けて考えます。

第三は修繕の先送りです。雨漏りや給排水の故障を放置すれば、売る前の補修範囲が広がる場合があります。将来額を一律に置かず、現況写真と見積書を保存し、発生した費用だけを計算へ追加します。

第四は売却手取りの変化です。古家のまま売るか、解体して土地として売るかで、売却額だけでなく解体費と売れるまでの税負担が変わります。古家付き土地と更地の手取り比較では差額を同じ円単位で比較します。

分岐点は「売る期限」ではない

分岐点が25年だから24年は保有してよい、という意味ではありません。共有者の合意、家財、境界、接道、建物の安全性、相続税・譲渡所得税など、金額以外の条件で早い対応が必要なことがあります。逆に、近い将来に利用予定があり、管理体制と費用負担を決められるなら、売却だけが答えでもありません。

相続した空き家なら、一定要件を満たす譲渡の特別控除が手取りに影響します。相続空き家の3,000万円特別控除は「売値から3,000万円もらえる制度」ではなく、譲渡所得からの控除です。期限と建築時期などを先に確認します。

次の判断

1. 固定資産税の納税通知書から土地分・家屋分を分ける。
2. 直近12か月の管理費と交通費を領収書から合計する。
3. 地域・物件種別をそろえた成約相場を確認し、件数Nを記録する。
4. 相場下落率0%で一度計算し、次に自分が検討したい前提だけを変える。
5. 分岐後の選択肢は売れない空き家の出口で整理する。

このクラスタの入口は空き家を売る・手放すです。個別の売却可能額を確認する段階では、汎用例の1,400万円を使い続けず、/assessで物件条件をそろえてください。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」、国土交通省「不動産情報ライブラリ」「空き家対策特設サイト」。制度・ページ確認日2026年8月12日。この記事は個別査定・税務助言ではありません。