相続空き家の3,000万円特別控除 期限と要件の確認順

相続空き家の3,000万円控除は誰が使えるか

一定要件を満たす被相続人の居住用家屋またはその敷地を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。3,000万円が売却代金に上乗せされる給付ではありません。2024年1月1日以後の譲渡で、対象財産を取得した相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円です。

期限を二つに分ける

2026年8月12日時点で、制度の適用対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。これとは別に、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、という個別期限があります。制度全体の終了日だけを見て待つと、自分の相続に対する期限を過ぎるおそれがあります。

相続開始日、売買契約日、引渡日を一枚に書き、どの日を譲渡日として申告するかを税務署・税理士へ確認します。解体や耐震改修を買主が譲渡後に行う場合の期限要件もあるため、契約書へ役割と完了日を明記します。

家屋と利用状況の主な入口条件

国税庁の案内では、対象家屋は原則として1981年5月31日以前に建築され、区分所有建物ではなく、相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったことなどが入口です。被相続人が一定の要件で老人ホーム等へ入所していた場合には別の確認があります。

相続後、譲渡までに事業、貸付け、居住に使っていないことなども確認対象です。「空き家だから対象」と短絡せず、建築年月、登記事項、住民票・利用状況、電気水道等の記録を集めます。売却代金1億円以下など他の要件もあるため、国税庁のチェックを一項目ずつ確認します。

手取り比較へ入れるのは控除額そのものではない

譲渡所得が500万円なら、控除上限3,000万円を使えても税効果が3,000万円になるわけではありません。取得費、譲渡費用、所有期間、他の特例との関係から税額が決まります。取得費が不明なときも概算取得費へ即決せず、購入契約書、通帳、抵当権資料、建築費の資料を探します。

税理士等が試算した控除あり・なしの税額差を、空き家を持ち続ける損の分岐点の売却手取りへ反映します。解体時期を検討するなら古家付き土地と更地の手取り比較と同じ基準日でそろえます。

申告前の確認リスト

1. 相続開始日と個別の譲渡期限。
2. 家屋の建築年月と区分所有の有無。
3. 相続直前と相続後の居住・賃貸・事業利用。
4. 相続で取得した人数（3人以上の上限例外）。
5. 売却代金、耐震改修・除却の担当と完了期限。
6. 被相続人居住用家屋等確認書を含む必要書類。

売却が難しいときの相談先や空き家バンクは売れない空き家の出口、クラスタ全体は空き家を売る・手放すから確認できます。

出典：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」。確認日2026年8月12日。申告前に最新法令と個別要件を税務署・税理士へ確認してください。