マンションの間取りと「坪単価」という尺度
マンション選びで「3LDKが人気」「ファミリーには3LDK」といった語り方をよく見かけます。間取りの好みは住み心地の問題ですが、本稿が取り上げるのは別の尺度、**坪単価（1坪あたりの価格）**です。間取りの種類によって、坪あたりの値段が規則的に変わるかどうかを、成約データで確かめます。
前提として、「1LDK」「2LDK」のLDKは、リビング・ダイニング・キッチンが一体化した居室を1つとして数える表記です（居室数＋LDK）。本稿で主軸にするのはこのLDK系（1LDK / 2LDK / 3LDK / 4LDK、+S等の派生含む）です。似た表記にDK（ダイニングキッチンのみ・リビングなし）がありますが、例えば2DKや3DKは別の間取り体系であり、本稿では参考扱いとします。両者を混同しないことが、データを読む上での最初の約束です。
集計の前提を先に示します。単位はすべて坪単価の中央値、価格100万円未満の取引は除外、種別は中古マンション等（戸建て・宅地は除外）、price_categoryは成約価格情報のみ、期間は2005年第1四半期〜2025年第4四半期（21年・82期）です。各粒度で N≥30 の組合せのみを採用しました。坪単価は面積で正規化した指標で、「広さの分だけ割り勘したとき1坪いくらか」を示します。総額が同じでも、坪単価が高いほど「狭くて高い」、低いほど「広くて安い」ことを意味します。
LDK数別の坪単価 — 1LDKが最高で4LDKまで単調減少
成約データでLDK系を坪単価中央値で並べると、LDKの数が増えるほど単調に下がる構造が現れます。
| 間取り | 坪単価中央値（万円/坪） | N |
|---|---|---|
| 1LDK | 249.2 | N=30520 |
| 2LDK | 174.7 | N=82346 |
| 3LDK | 132.2 | N=167670 |
| 4LDK | 101.1 | N=34547 |
（出典: 国土交通省 不動産取引価格情報・成約価格情報／期間2005年第1四半期〜2025年第4四半期／中古マンション等）
1LDKの坪単価中央値は表のとおりLDK系で最高、4LDKが最低です。LDK数が1つ増えるごとに段階的に下がり、両端の差は 約2.5倍 です。すべての層で N≥30 を大きく上回り、特に3LDKは16万件超と層が厚いため、この順位関係は統計的に安定しています。
なお、これはあくまで坪単価の中央値（1坪あたりの効率）の話であって、総額が安いという意味ではありません。総額中央値で見ると、間取りごとに次のような動きになります。
| 間取り | 総額中央値（万円） | N |
|---|---|---|
| 1LDK | 3,600 | N=25071 |
| 3LDK | 3,100 | N=161067 |
| 4LDK | 2,800 | N=33368 |
坪単価の順位とは異なり、LDKが少ない物件は「坪単価は高いが総額も高い傾向」にあり、LDKが多い物件は「坪単価は低いが広い」構造です。「坪効率が良い＝総額が安い」ではない点に注意が必要です。
同一面積で比較しても — 70-90㎡帯での順位
ここで1つの疑問が生じます。「LDKが少ないほど坪単価が高い」のは、単にLDKが少ない物件ほど面積が小さく、小さい物件ほど坪単価が高いからではないか。実際、面積中央値はLDK数に応じて大きく変わります。
| 間取り | 面積中央値（㎡） | N |
|---|---|---|
| 1LDK | 50.0 | N=30520 |
| 2LDK | 65.0 | N=82346 |
| 3LDK | 75.0 | N=167670 |
| 4LDK | 90.0 | N=34547 |
広さが違えば坪単価も違うのは自然で、面積効果を統制しないと「LDK数そのものの効果」を切り出せません。そこで同一面積帯（70-90㎡）に層別化して、2LDK / 3LDK / 4LDKの坪単価を比較します（1LDKは70-90㎡帯での件数が少なく層別比較に適さないため除外）。70-90㎡は2LDK〜4LDKが並んで存在する帯域で、ここで比較すれば「広さが同じでもLDKの数で坪単価が変わるか」が分かります。
結果、この帯域でも順位は崩れません。2LDKが最も高く、3LDKが中位、4LDKが最も低い傾向は保たれます。70-90㎡という同じ広さの中で、居室（LDK）の数が少ない2LDKの方が、居室を多く区切る4LDKより坪単価が高い。つまり坪単価の順位は「単なる面積の差」で説明しきれず、LDK数そのもの（居室をどう区切るか）が効いていることが分かります。（70-90㎡帯はいずれの間取りも N≥100 を満たします。）
この背景には、居室を多く区切るほど廊下・共用部・設備スペースが増え、居住空間に換算できる「坪効率」が落ちる、という建築的な構造があります。広さが同じでも、間取り次第で1坪あたりの効率が変わる、という事実陳述です。ただし、坪単価が高いことと「間取りとして優れる」は別の話で、生活動線や居室数の必要度は世帯によって異なります。本稿はLDK数と坪単価の関係を示すものであり、特定の間取りを推奨する立場にはありません。
なぜ1LDKが最も高いのか — 都心・高級・コンパクトの複合
坪単価が1LDKで突出して高い理由は、単一の要因ではなく複数の構造が重なった結果です。成約データから読める点を整理します。
- 都心・高単価エリアへの集中: 1LDKは都心部のタワーマンションや駅近物件など、地価の高いエリアに供給されやすい間取りです。立地そのものの地価が坪単価を押し上げ、結果として1LDK全体の中央値を引き上げます。
- 高級物件での採用: コンパクトな面積であっても、高級ブランドマンションや好立地の物件では1LDKが採用され、坪単価が高水準になります。
- コンパクト化の効率: 1LDKは面積中央値が最も小さく、狭い面積に設備・仕上げを凝縮するため、1坪あたりの単価が上がりやすい。逆に4LDKは広く、坪あたりの単価が分散・低下します。
つまり「1LDKが高い」は、**立地（都心集中）＋ 製品（高級物件）＋ 広さ（コンパクト）**の3要因が複合した結果であり、「1LDKという間取りそのものが資産価値を生む」という単純な因果ではありません。立地や築年、ブランドといった交絡を分離できていないため、データが示しているのは「1LDKの成約物件は、そうでない間取りより坪単価中央値が高い」という事実関係にとどまります。
なお、3LDKはLDK系全体で約5割（N=167670）を占め最多の間取りです。市場の中心は3LDKにあり、1LDKや4LDKは相対的に少数派です。少数派である1LDKが坪単価でトップに立つのは、件数の多さではなく構成する物件の特性（都心・高級・コンパクト）によるものです。
間取り選びの実務 — 坪単価の視点をどう活かすか
本稿の数字はすべて過去データの構造であり、個別物件の成約価格を約束するものではありません。ただ、データから読める点を整理します。
- LDK数と坪単価には規則的な関係がある: LDKの数が増えるほど坪単価中央値は下がり、1LDKと4LDKで約2.5倍の差。同一面積帯（70-90㎡）で比較しても順位は崩れず、LDK数そのものが効いている。
- 坪単価と総額は別物: 坪単価が高い（坪効率が良い）物件は、総額も高い傾向にある。1LDKは坪単価トップだが総額中央値も高い水準。狭くて高い構造で、広さあたりの割安感とは逆方向。
- 1LDKの高さは複合要因: 都心集中・高級物件・コンパクト化の3要因が重なった結果で、「間取りそのものの優劣」ではない。立地や築年を含めて判断するのが実務上の基本。
間取り選びで坪単価という尺度を持つ意義は、「LDK数が資産価値（坪効率）にどう響くか」を数量的に把握できる点にあります。ただし「LDKが少ない方が必ず得」「4LDKは損」といった一律の結論は出せません。世帯構成や生活動線、必要な居室数は各家庭で異なり、坪単価は複数の比較軸のうちの一つに過ぎないからです。間取り別の傾向は参照軸として使い、立地・管理状態・修繕履歴とあわせて判断するのが妥当な位置づけです。
ご自身の物件の間取りと立地を踏まえた価格見立てを知りたい場合は、無料査定を依頼 からご相談ください。物件ごとの条件で、成約データに基づく目安をお出しできます。また、地域別の価格構造を確認したい場合は、都道府県別の値動き（T-001） もご参照ください。
集計条件: 出典＝国土交通省「不動産取引価格情報・成約価格情報」／期間＝2005年第1四半期〜2025年第4四半期（21年・82期）／種別＝中古マンション等（戸建て・宅地は除外）／price_category＝成約価格情報のみ／単位＝坪単価の中央値／価格100万円未満は除外／LDK系＝1LDK・2LDK・3LDK・4LDK（+S等の派生含む）／DK系（2DK・3DK）はLDKと別物のため主軸外／同一面積帯比較は70-90㎡で層別（面積効果を統制）／各粒度で N≥30 の組合せのみを採用。
出典: 国土交通省 不動産取引価格情報・成約価格情報