不動産価格を測る「坪単価」とは
日本の不動産市場は、マンションと戸建てでまったく違う動きを見せています。中古マンションの坪単価は13年間でほぼ倍増した一方、戸建ての坪単価は15年間でほぼ横ばいでした。本記事は国土交通省のデータ約360万件を集計し、この二極化を種別・時系列・地域の3つの軸で整理します。
不動産の価格を比較するとき、本記事は「坪単価」を使います。坪単価とは1坪あたりの価格で、物件の面積が違っても比較しやすい指標です。集計には中央値を使います。中央値は極端な高額取引や低額取引に引っ張られないため、地域ごとの典型的な相場水準を安定して示せます。
マンション坪単価の13年 — 底値からほぼ倍増
中古マンションの坪単価は2012年に底打ちしたあと、上昇を続けています。
| 年 | 坪単価（中央値） | N |
|---|---|---|
| 2012年 | 94.5万円 | N=44,483 |
| 2025年 | 181.8万円 | N=43,411 |
2012年の坪単価中央値は94.5万円/坪（N=44,483）でした。これが過去20年で最も低い水準です。リーマンショック後の価格下落が底を打った時期で、その後の金融緩和によって上昇トレンドが始まりました。
2025年には181.8万円/坪（N=43,411）まで上昇しました。13年間での変化率は+92.5%で、坪単価がほぼ倍増しています。マンションが「住まい」であると同時に資産として機能した期間だったことが数字で見えます。ただし、これは過去の構造を示すものであり、今後も上がり続けることを保証するものではありません。
戸建て坪単価は15年でほぼ横ばい — マンションとは対照的
マンションとは対照的に、戸建て（宅地：土地と建物）の坪単価は長期間にわたってほぼ横ばいです。
| 年 | 坪単価（中央値） | N |
|---|---|---|
| 2010年 | 44.7万円 | N=108,433 |
| 2025年 | 46.6万円 | N=81,166 |
2010年の坪単価中央値は44.7万円/坪（N=108,433）でした。2025年は46.6万円/坪（N=81,166）で、15年間の変化率は+4.2%です。坪単価がほぼ動いていないことがわかります。
マンションの+92.5%と比べると、戸建ての価格動向はまったく違います。同じ「不動産」でも、種別によって値上がり幅が大きく異なります。戸建てが土地を含むのに対し、マンションは都市部の需要集中の恩恵を受けやすい構造です。
マンションの地域格差 — 東京と香川で約5.6倍
マンションの坪単価は地域によって大きく異なります。2021〜2025年のデータで主要都道府県を比べると、東京と地方で約5.6倍の開きがあります。
| 都道府県 | 坪単価（中央値） | N |
|---|---|---|
| 東京都 | 317.4万円 | N=81,207 |
| 神奈川県 | 168.3万円 | N=35,938 |
| 大阪府 | 148.8万円 | N=34,408 |
| 香川県 | 56.7万円 | N=700 |
東京都の中古マンション坪単価は317.4万円/坪（N=81,207）で、全国最高水準です。都心部の地価高騰とマンション需要の集中を反映しています。
神奈川県は168.3万円/坪（N=35,938）で東京に次ぐ水準です。大阪府は148.8万円/坪（N=34,408）で全国の中央値に近く、関西圏では需要が分散しているため単極集中による価格高騰が起きていません。
一方、香川県は56.7万円/坪（N=700）で最も低い水準です。地方ではマンション取引自体が少なく、限られた供給で価格が抑えられる構造です。東京と香川の差は約5.6倍で、全国一律の相場観は通用しません。
戸建ては格差がさらに大きい — 東京と秋田で約15.3倍
マンションの地域格差は約5.6倍でしたが、戸建てはさらに大きく約15.3倍に達します。
| 都道府県 | 坪単価（中央値） | N |
|---|---|---|
| 東京都 | 188.9万円 | N=50,665 |
| 秋田県 | 12.4万円 | N=3,497 |
東京都の戸建て坪単価は188.9万円/坪（N=50,665）で全国最高水準です。東京では戸建てであっても土地価格が高く、坪単価がマンションに近い水準になっています。
一方、秋田県は12.4万円/坪（N=3,497）で最も低い水準です。人口減少と地価低迷が続く地方では、土地と建物を含めても坪単価が非常に低い水準で取引されます。戸建ての格差がマンションより大きいのは、土地価格の地域差がダイレクトに反映されるためです。
成約データで見る直近5年 — マンションも戸建ても上昇
これまでは取引価格情報（出物希望価格）で見てきました。実際の取引価格である成約価格情報でも、直近5年の動向を確認します。
マンションの成約坪単価は2021年に123.4万円/坪（N=69,274）だったのが、2025年には152.6万円/坪（N=89,952）に上昇しました。5年間の変化率は+23.6%です。出物価格だけでなく、実際の成約でもマンション価格の上昇が確認できます。
戸建ての成約坪単価は2021年に60.6万円/坪（N=41,250）から、2025年には71.9万円/坪（N=76,987）へ上昇しました。変化率は+18.7%で、マンションほどではありませんが上昇局面にあります。
成約データは実際の取引価格を追跡できる貴重なソースです。出物希望価格と成約価格の差（乖離率）については、関連: 成約価格と取引価格の乖離率 で詳しく解説しています。
まとめ — 種別と地域で分けて見る不動産相場
本記事の数字は過去のデータに基づく構造描写であり、将来の価格を保証するものではありません。ただ、次の点はデータから読み取れます。
マンションと戸建てで動きが違います。マンション坪単価は13年で+92.5%上昇した一方、戸建ては+4.2%とほぼ横ばいでした。地域格差は戸建てのほうが大きく、マンションで約5.6倍、戸建てで約15.3倍の開きがあります。
自分の不動産がどの水準にあるかを知るには、物件の所在地・種別・築年を踏まえた個別の価格見立てが必要です。成約データに基づく客観的な目安を得るなら、無料査定を依頼 からご相談ください。
集計条件: 出典＝国土交通省「不動産取引価格情報・成約価格情報」／期間＝2005年第1四半期〜2025年第4四半期（21年・82期）／単位＝坪単価の中央値／坪単価がNULLまたは0の行は除外／都道府県別集計はマンションN>=300・戸建てN>=2000の都道府県のみ対象
出典: 国土交通省 不動産取引価格情報・成約価格情報