マンション価格はいつ下落するのか
全国一律に「何年何月から下がる」とは断定できません。過去には大きな下落がありましたが、2025年の成約坪単価中央値はまだ前年を上回っています。
大切なのは、予言を待つことではありません。過去の下落幅、直近の減速、地域差、物件の築年を分けて見たうえで、在庫や値下げ率、金利など別データの先行指標を確認することです。
過去に価格が下落した時期
不動産取引価格情報の「中古マンション等」を年別に集計しました（N=939,101）。データの観測開始は2005年第3四半期で、2005年は7〜12月の6,755件です。
| 年 | N | 坪単価中央値 | 総額中央値 | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 2005年 | 6,755 | 1,271,454円 | 1,900万円 | — |
| 2009年 | 42,592 | 944,509円 | 1,700万円 | -1.8% |
| 2025年 | 43,411 | 1,818,182円 | 2,600万円 | +4.8% |
坪単価中央値は2005年の1,271,454円/坪から2009年の944,509円/坪へ25.7%下落しました。2006〜2009年は4年連続で前年を下回り、2011年と2012年にも下落しています。
2013年から2025年は13年連続で前年を上回りました。2005年と同じ坪単価水準へ戻ったのは2018年です。下落は一度で終わらず、元の水準へ戻るまで長い時間を要した実績があります。
ただし、2005年より前のデータはありません。2005年を長期的な最高値とみなすのではなく、このデータで確認できる下落局面の起点として扱います。
直近5年の成約価格
成約価格情報は2021年以降を使います（N=372,202）。全期間をまとめた中央値は総額2,900万円、坪単価1,400,096円です。
| 年 | N | 総額中央値 | 坪単価中央値 | 前年比（坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2021年 | 69,274 | 2,600万円 | 1,234,159円 | — |
| 2022年 | 69,801 | 2,700万円 | 1,322,314円 | +7.1% |
| 2023年 | 69,656 | 2,900万円 | 1,424,030円 | +7.7% |
| 2024年 | 73,519 | 3,000万円 | 1,477,881円 | +3.8% |
| 2025年 | 89,952 | 3,000万円 | 1,525,745円 | +3.2% |
2021年から2025年まで、坪単価中央値は23.6%上昇しました。2025年も前年を3.2%上回っているため、この指標では全国的な下落開始を確認できません。
一方、前年比の伸びは2023年の7.7%から2025年の3.2%へ縮小しました。総額中央値も2024年と2025年は同じ3,000万円です。これは下落の確定ではなく、上昇ペースを点検すべき材料です。
2025年を四半期で確認する
| 2025年 | N | 総額中央値 | 坪単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 第1四半期 | 22,910 | 3,000万円 | 1,520,661円 |
| 第2四半期 | 22,353 | 3,000万円 | 1,487,603円 |
| 第3四半期 | 21,735 | 3,000万円 | 1,555,663円 |
| 第4四半期 | 22,954 | 3,100万円 | 1,542,701円 |
第2四半期には坪単価中央値が下がりましたが、第3四半期に反発し、第4四半期も第2四半期を上回りました。単四半期の低下だけで下落開始と判断すると、季節性や物件構成の違いを誤認します。
下落を判断する6つの指標
一つの数字だけでは下落局面を判断できません。次の指標を同じ地域・同じ期間でそろえ、複数期の方向が一致するかを確認します。
| 指標 | このページで確認できること | 注意点 |
|---|---|---|
| 成約単価 | 年次・四半期の坪単価中央値 | 面積や築年など物件構成でも変わる |
| 成約件数 | 集計に含まれるN | 市場全体の成約件数とは限らず、データ収録範囲の影響を受ける |
| 在庫 | 未収録 | 同じ地域・種別の売出在庫を別データで確認する |
| 値下げ率 | 未収録 | 同一物件の価格改定履歴が必要 |
| 金利 | 未収録 | 住宅ローン金利と返済負担を別途確認する |
| 地域差 | 東京圏・地方・都道府県別の変化 | 全国中央値を個別地域へ当てはめない |
成約単価の低下が複数期続き、在庫増加や値下げ率上昇も同時に起きている場合は、価格調整の可能性を検討しやすくなります。本ページのデータだけで、在庫・値下げ率・金利まで確認したことにはしません。
東京圏と地方の差
2021年と2025年を比べると、東京圏と地方はどちらも上昇しています。ただし、水準と変化率は同じではありません。
| 地域 | N（2021年 / 2025年） | 坪単価2021年 | 坪単価2025年 | 変化率 | 総額2025年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 東京圏 | 36,002 / 48,690 | 1,719,008円 | 2,148,760円 | +25.0% | 4,000万円 |
| 地方 | 33,272 / 41,262 | 894,506円 | 1,038,962円 | +16.1% | 2,200万円 |
2025年の坪単価水準と上昇率は、東京圏の方が高い結果でした。全国値だけでは自分の地域の方向を判断できないことが分かります。
Nが両年30件以上ある46都道府県では、43都道府県が上昇し、3県が下落しました。変化率は青森県-20.3%、秋田県-5.7%、福島県-3.7%です。
青森県は2021年30件、2025年32件とNが小さく、物件構成の影響を受けやすい点に注意が必要です。都道府県値を見るときも、変化率だけでなく両年のNを一緒に確認します。
築年による価格差
市場全体が上昇していても、個別物件は築年の影響を受けます。2021〜2025年の成約価格情報を、取引時点の築年帯で集計しました。
| 築年帯 | N | 総額中央値 | 坪単価中央値 |
|---|---|---|---|
| 築0年（建築年と取引年が同年） | 48 | 7,200万円 | 5,662,216円 |
| 築1〜5年 | 30,121 | 5,100万円 | 2,644,628円 |
| 6〜10年 | 41,125 | 4,800万円 | 2,339,478円 |
| 11〜15年 | 37,328 | 4,100万円 | 1,928,373円 |
| 16〜20年 | 45,982 | 3,700万円 | 1,674,932円 |
| 21〜30年 | 82,427 | 2,600万円 | 1,198,347円 |
| 31年超 | 126,754 | 1,400万円 | 760,331円 |
築1〜5年から築31年超への総額中央値の変化は-72.5%です。ただし、同じ物件を31年間追跡した結果ではありません。地域や面積など構成の違いを含む横断比較です。
自分のマンションを考えるときは、全国の方向感よりも、同じ地域・近い築年・近い面積の成約事例を優先します。
二つの価格情報の差は「値引き率」ではない
不動産取引価格情報は、取引当事者へのアンケートをもとに国土交通省が公表する実際の取引価格です。売出し価格や公開希望価格ではありません。
成約価格情報も成約を扱いますが、収集方法と母集団が異なります。二つの年次中央値を同一物件の「売出し価格と成約価格」のように比べ、値引き率や売り手・買い手の強さを推定することはできません。
| 年 | 成約価格情報（坪単価中央値） | 不動産取引価格情報（坪単価中央値） | 差（参考） |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 1,234,159円 | 1,454,545円 | +17.9% |
| 2023年 | 1,424,030円 | 1,652,893円 | +16.1% |
| 2025年 | 1,525,745円 | 1,818,182円 | +19.2% |
この表はデータ区分による集計差を示す参考値です。価格調整の先行指標として使う場合は、同一物件の売出し価格履歴と成約価格を対応させた別データが必要です。
自分の地域で確認する手順
- 地域・駅を検索し、同じ物件種別の価格水準を見る
- 直近の四半期だけでなく、複数期の坪単価中央値とNを確認する
- 築年、面積、駅距離が近い成約事例へ絞る
- 売出在庫、値下げ履歴、住宅ローン金利を別資料で補う
- 売却や購入の判断前に、個別条件を含む査定・資金計画で再確認する
「全国でいつ下がるか」より、「自分の地域と物件条件で何が変化しているか」を追う方が、判断に使える情報になります。データの見方では、中央値とNの読み方を確認できます。
集計条件: 出典＝国土交通省「不動産取引価格情報・成約価格情報」／対象＝type='中古マンション等'／成約価格情報＝2021年第1四半期〜2025年第4四半期（372,202件）／不動産取引価格情報＝2005年第3四半期〜2025年第4四半期（939,101件）／total_price・tsubo_priceがNULLの行を除外／価格＝中央値／都道府県比較は2021年・2025年ともN≥30／築年帯はbuilding_year非NULLの成約データ。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ / 国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」