路線価と評価額 — まず結論
「路線価と評価額はどう違うのか」。この問いに対する大枠は、路線価が税務上の土地の評価額を計算するための基準値であり、評価額がその路線価を使って算出した実際の価額だという関係にあります。本記事では、路線価の算定基準となる国土交通省の「公示地価（地価公示）」を評価額の参照値として扱い、その水準・推移・地域差、そして公示地価と実際の宅地取引価格の乖離を、約4万地点の地価データと約45万件の宅地取引データで整理します。
まず数字で掴める結論は3つです。第一に、公示地価（住宅地）の全国中央値は2024年で83,500円/m²（8.4万円/m²）です。第二に、住宅地の評価額は2020年の79,400円/m²から2024年の83,500円/m²へ5年間で+5.2%上昇しています。第三に、公示地価と実際の宅地取引価格は一致せず、47都道府県のうち45県で公示地価が実取引を上回り（乖離率中央値70.9%）、東京都と大阪府のみ実取引が公示地価を上回りました。評価額と市場価格は同じではない、というのがデータから読める構造です。
路線価・評価額・公示地価の関係
混同されやすい3つの言葉を、手続きの事実として整理します（本稿の数値は公示地価に基づきます）。
- 公示地価（地価公示）: 国土交通省が毎年発表する、標準的な地点における土地の1m²あたりの正常な価格。毎年1月1日を基準日とします。
- 路線価: 国税庁が毎年発表する、道路に面する土地（宅地）の1m²あたりの価格。相続税や贈与税の土地評価額を計算する基準になります。公示地価などの公的な地価動向を参考に算定されます。
- 評価額: 路線価を用いて計算された、税務上の土地の価額（相続税評価額など）。
つまり、公示地価は路線価・評価額の源流となる公的な地価指標です。本DBには路線価そのものの数値は収録されていないため、本稿では公示地価を「評価額の基準値」として扱い、全国・用途別・都道府県別の水準と、実際の取引価格との関係を検証します。
公示地価（評価額の基準）はいくらか — 用途別・全国
公示地価は土地の用途地域ごとに分かれて公告されます。2024年度の全国中央値（円/m²）は用途で大きく異なります。
| 用途 | N | 中央値（円/m²） | （万円/m²） |
|---|---|---|---|
| 商業地 | 5,164 | 185,000 | 18.5 |
| 住宅地 | 16,037 | 83,500 | 8.4 |
| 工業地 | 2,189 | 70,800 | 7.1 |
商業地の185,000円/m²は住宅地83,500円/m²の2.22倍で、用途別では商業地が最も高くなります。工業地は住宅地よりやや低い70,800円/m²でした。参考として、都道府県が調査する基準地価（L02）の住宅地中央値は64,700円/m²（N=9,117）で、公示地価の住宅地より低い水準です。評価額の基準を考えるとき、まずは自分の土地がどの用途地域に当たるかを確認し、対応する用途の中央値を参照するのが出発点になります。
住宅地の評価額は5年間でどう変わったか
評価額の基準となる公示地価（住宅地）は、年々上昇しています。price_by_year から抽出した2020〜2024年の中央値は以下の通りです。
| 年 | 中央値（円/m²） | N |
|---|---|---|
| 2020年 | 79,400 | 15,412 |
| 2021年 | 79,400 | 15,537 |
| 2022年 | 80,100 | 15,684 |
| 2023年 | 81,800 | 15,840 |
| 2024年 | 83,500 | 16,037 |
2020年の79,400円/m²から2024年の83,500円/m²へ**+5.2%上昇**（+4,100円/m²）しました。直近の前年比（2023年→2024年）は**+2.2%（81,800→83,500円/m²）です。用途別の前年比を見ると、商業地が+3.87%（181,000→188,000円/m²）と最も上がり幅が大きく、工業地が+2.45%**（69,300→71,000円/m²）、住宅地が+2.2%の順でした。商業地の上昇が目立つ一方、住宅地・工業地は2%台の緩やかな上昇です。
都道府県別の評価額 — どこが高く、どこが低いか
公示地価（住宅地）の都道府県別中央値は、地域によって14.4倍の開きがあります。
| 順位 | 都道府県 | 中央値（円/m²） | N |
|---|---|---|---|
| 1位 | 東京都 | 352,000 | 1,538 |
| 2位 | 神奈川県 | 188,000 | 1,317 |
| 3位 | 大阪府 | 144,000 | 1,138 |
| 4位 | 京都府 | 138,000 | 404 |
| 5位 | 埼玉県 | 123,000 | 925 |
| 6位 | 兵庫県 | 115,000 | 795 |
| 7位 | 愛知県 | 111,000 | 1,149 |
上位は東京圏・関西圏の都市県が占め、東京都の352,000円/m²（35.2万円/m²）が突出しています。一方、下位は秋田県24,500円/m²（N=105）、宮崎県26,400円/m²（N=144）、青森県26,850円/m²（N=156）で、東京都は秋田県の14.4倍です。自分の土地の評価額を全国の中央値（83,500円/m²）で考えるのではなく、まずは都道府県別の中央値で位置を確認する必要があります。
商業地の評価額 — 住宅地との違い
商業地の公示地価は住宅地よりさらに都市集中が強まります。
| 順位 | 都道府県 | 中央値（円/m²） | N |
|---|---|---|---|
| 1位 | 東京都 | 1,140,000 | 821 |
| 2位 | 京都府 | 495,000 | 119 |
| 3位 | 神奈川県 | 413,000 | 311 |
| 4位 | 大阪府 | 384,500 | 308 |
東京都の商業地は1,140,000円/m²（114.0万円/m²）に達し、同じ東京の住宅地352,000円/m²の3.24倍です。商業地は商業集積の進む都市中心部に限定されるため、地点数も821件と住宅地（1,538件）より少なく、特定の繁華街の価格が中央値を強く押し上げる構造があります。京都府が2位（495,000円/m²）に入るのも、観光・商業集積の強さを反映しています。
評価額と実際の取引価格はどれくらい違うか
評価額の基準（公示地価）と、実際の土地取引価格がどれくらい違うかは、相続や売却を考える上で実務的に重要な観点です。公示地価（住宅地）の中央値と、実際の宅地（土地のみ）取引価格（不動産取引価格情報）の中央値を都道府県別に比較し、乖離率（= 取引価格 ÷ 公示地価 × 100）を算出しました。
| 都道府県 | 公示地価 | 実取引 | 乖離率 |
|---|---|---|---|
| 東京都 | 352,000 | 440,000 | 125.0% |
| 大阪府 | 144,000 | 160,000 | 111.1% |
| （47県 中央値） | — | — | 70.9% |
全国47都道府県で集計すると、実取引が公示地価を上回る（乖離率100%超）のは東京都と大阪府の2県のみ、残り45県は公示地価が実取引と同等かそれを上回ります。乖離率の中央値は**70.9%**で、つまり典型的な地域では実際の取引価格は公示地価の70.9%の水準で成立しています。全国の宅地（土地）取引中央値は45,000円/m²（N=454,424）でした。
この結果が示すのは、評価額の基準値（公示地価）は多くの地域で実際の市場取引より高めに設定されているということです。ただし東京都・大阪府では逆転し、実取引が公示地価を上回りました。これは都市部では需要が評価額の基準を上回るペースで価格が上昇していることを示唆します。評価額をそのまま「売れる価格」と思い込むと、地域によっては見込み違いになる点に注意が必要です。
評価額を読むときの実務的な注意点
路線価と評価額を自分の土地に当てはめて考えるとき、データから読める注意点は3つあります。第一に、評価額の基準（公示地価）は用途別・都道府県別で14.4倍の開きがあるため、全国の中央値ではなく自分の地域と用途の中央値で確認する。第二に、住宅地の公示地価は5年間で+5.2%上昇しており、過去の評価額は現在より低い点に注意する。第三に、公示地価と実際の取引価格は一致せず、47県中45県で公示地価が実取引を上回る（中央値70.9%）一方、東京都・大阪府では実取引が上回るため、地域によって乖離の向きが違う。
つまり、税務上の評価額と実際の市場価格は別ものです。ご自身の土地の現在の価値を知りたい場合は、無料査定を依頼から個別の条件でご相談ください。
集計条件: 出典＝国土交通省「地価公示・基準地価データ」および「不動産取引価格情報」／公示地価＝地価公示 L01（source='public'）、基準地価＝L02（source='standard'）／公示地価の集計期間＝2024年度（current_price）・推移は price_by_year の2020〜2024年／宅地取引＝type='宅地(土地)'・price_category='不動産取引価格情報'・全期間（N=454,424）／乖離率＝宅地取引中央値 ÷ 公示地価中央値 × 100（公示地価 N≥30・取引 N≥100 の都道府県、47県）／価格＝中央値（円/m²・万円/m²）／本DBに路線価そのものの数値はなく、公示地価を評価額の基準値として扱う／集計は中央値のみ（算術meanは用いない）。
出典: 国土交通省 地価公示・基準地価データ・不動産取引価格情報