土地公示価格（公示地価）とは何か — まず結論
土地公示価格（一般的に「公示地価」と呼ばれます）は、国土交通省が毎年3月に発表する土地の基準価格です。全国の標準的な地点について、1平方メートル（㎡）あたりの適正な価格を示したもので、不動産取引の指標や、相続税・固定資産税の算定基準として使われます。
2024年の公示地価は全国25,994地点で調査されており、全用途の㎡単価中央値は83,500円/㎡（住宅地ベース・公示地価）です。これに加え、都道府県が独自に調査する「基準地価」が15,422地点あり、両方を合わせると41,416地点のデータが存在します。
本記事では、この4万件超の地価データを集計し、公示地価が実際にどういう数字で、どう調べればよいかを整理します。
公示地価と基準地価の違い
土地の基準価格を調べる際、最初に迷うのが「公示地価」と「基準地価」の違いです。両者は別の制度で、調査主体と発表時期が異なります。
| 項目 | 公示地価（地価公示） | 基準地価（都道府県地価調査） |
|---|---|---|
| 調査主体 | 国土交通省（土地鑑定委員会） | 各都道府県 |
| 発表時期 | 毎年3月 | 毎年9月（例年） |
| 調査地点数（2024年） | 25,994地点 | 15,422地点 |
| 全用途㎡単価中央値 | 79,500円/㎡ | 35,400円/㎡ |
データを見ると、公示地価の方が全用途の㎡単価中央値が高い（79,500円/㎡ vs 35,400円/㎡）。これは公示地価が都市部の住宅地・商業地を多く含むためで、基準地価は公示地価がカバーしない地域（市町村の郊外や山林など）も含めている点が影響しています。用途別で比較すると、住宅地は公示地価83,500円/㎡に対し基準地価64,700円/㎡で、商業地は公示地価185,000円/㎡に対し基準地価1,330,000円/㎡と、基準地価の商業地の方が中央値が高い（N=311と少数の都心部商業地が中心のため）という違いもあります。
調べる際は、両方のデータを参照することで、より広い範囲の地価情報を得られます。
公示地価の調べ方：公式データで何が分かるか
公示地価を調べるには、国土交通省の「土地価格情報調査システム（Webland）」が基本です。住所や地番で検索すると、その周辺の公示地価・基準地価の調査地点が地図上に表示されます。各地点には、㎡単価、用途区分（住宅地・商業地・工業地など）、面積、最寄り駅とその距離、建ぺい率・容積率が記録されています。
本記事の集計データでも、公示地価25,994地点の情報を用途・地域・駅距離の切り口で確認できます。公示地価の対象は47都道府県・1,525市町村に及び、基準地価を含めると1,933市町村まで広がります。自分の土地の近くに調査地点があるかどうかが、まず調べる第一歩になります。
用途別の価格水準 — 住宅地・商業地・工業地
公示地価は用途区分ごとに価格水準が大きく異なります。2024年の公示地価データを用途別に集計すると以下のようになります。
| 用途 | 地点数 | ㎡単価中央値 | 坪単価中央値 | 面積中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅地 | 16,037 | 83,500円/㎡ | 27.6万円/坪 | 194㎡ |
| 商業地 | 5,164 | 185,000円/㎡ | 61.2万円/坪 | 263㎡ |
| 工業地 | 2,189 | 70,800円/㎡ | 23.4万円/坪 | 958㎡ |
| その他 | 2,604 | 17,650円/㎡ | 5.8万円/坪 | 346㎡ |
商業地の㎡単価中央値185,000円/㎡は住宅地の2.2倍です。工業地は面積が大きく（中央値958㎡）、㎡単価は住宅地よりやや低い70,800円/㎡です。「その他」には畑・山林などが含まれ、17,650円/㎡と最も低くなります。
価格のばらつきも用途ごとに違います。住宅地の価格分布をパーセンタイルで見ると、下位10%（p10）は23,800円/㎡、上位10%（p90）は295,000円/㎡で、p90はp10の12.4倍です。商業地はさらに幅が広く、p10=35,000円/㎡に対しp90=1,550,000円/㎡で44.3倍に開きます。
また、用途ごとに建築規制の目安も異なります。住宅地の建ぺい率中央値は60%、容積率中央値は200%。商業地は建ぺい率80%、容積率400%と、より密度の高い建物が建てられる地域設定になっています。これらは公示地価データに付随する情報で、土地の利用可能性を判断する材料になります。
都道府県別の住宅地価格 — 14.4倍の地域差
公示地価の住宅地を都道府県別に見ると、地域差が鮮明に表れます。
| 順位 | 都道府県 | ㎡単価中央値 | 坪単価中央値 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 東京都 | 352,000円/㎡ | 116.4万円/坪 | 1,538 |
| 2 | 神奈川県 | 188,000円/㎡ | 62.1万円/坪 | 1,317 |
| 3 | 大阪府 | 144,000円/㎡ | 47.6万円/坪 | 1,138 |
| 4 | 京都府 | 138,000円/㎡ | 45.6万円/坪 | 404 |
| 5 | 埼玉県 | 123,000円/㎡ | 40.7万円/坪 | 925 |
| 6 | 兵庫県 | 115,000円/㎡ | 38.0万円/坪 | 795 |
| 7 | 愛知県 | 111,000円/㎡ | 36.7万円/坪 | 1,149 |
| 8 | 沖縄県 | 109,000円/㎡ | 36.0万円/坪 | 132 |
| 9 | 千葉県 | 94,150円/㎡ | 31.1万円/坪 | 922 |
| 10 | 宮城県 | 77,500円/㎡ | 25.6万円/坪 | 359 |
下位は以下の通りです。
| 順位 | 都道府県 | ㎡単価中央値 | 坪単価中央値 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|
| 下位1 | 秋田県 | 24,500円/㎡ | 8.1万円/坪 | 105 |
| 下位2 | 宮崎県 | 26,400円/㎡ | 8.7万円/坪 | 144 |
| 下位3 | 青森県 | 26,850円/㎡ | 8.9万円/坪 | 156 |
最高の東京都（352,000円/㎡）と最低の秋田県（24,500円/㎡）の比は14.4倍です。東京都の住宅地坪単価中央値は116.4万円/坪ですが、秋田県は8.1万円/坪で、同じ「住宅地」でも価格水準が全く異なります。公示地価を調べる際は、全国の一律の数値ではなく、自分の地域のデータを確認することが重要です。
商業地で見ると差はさらに大きくなります。東京都の商業地㎡単価中央値は1,140,000円/㎡（376.9万円/坪）で全国1位。公示地価全地点中の最高値は東京都中央区銀座4丁目の**55,700,000円/㎡**です。一方、住宅地の最高は港区南青山の13,600,000円/㎡、最低は北海道上川郡上川町の1,600円/㎡で、その差は8,500倍に達します。
駅距離で変わる土地の値段
同じ住宅地でも、最寄り駅からの距離で価格が大きく変わります。公示地価の住宅地を駅距離別に集計しました。
| 駅距離 | ㎡単価中央値 | 坪単価中央値 | 地点数 |
|---|---|---|---|
| 300m以内 | 129,000円/㎡ | 42.6万円/坪 | 790 |
| 301〜500m | 148,000円/㎡ | 48.9万円/坪 | 1,653 |
| 501〜1000m | 119,000円/㎡ | 39.3万円/坪 | 4,526 |
| 1001〜2000m | 84,800円/㎡ | 28.0万円/坪 | 4,813 |
| 2001〜5000m | 61,600円/㎡ | 20.4万円/坪 | 3,311 |
| 5001m以上 | 30,400円/㎡ | 10.0万円/坪 | 931 |
駅300m以内（129,000円/㎡）と駅5001m以上（30,400円/㎡）を比べると4.2倍の差です。駅から遠ざかるにつれて価格が下がる傾向が明確で、2kmを超えると84,800円/㎡から61,600円/㎡へ、5km超で30,400円/㎡へと急激に下がります。
興味深いのは301〜500mの価格（148,000円/㎡）が300m以内（129,000円/㎡）より高くなっている点です。これは300m以内は商業的なエリアに隣接する住宅地が多く、301〜500mに純住宅地の高価格帯が集まりやすいためと考えられます。駅距離は公示地価データの基本的な属性で、土地を調べる際の最初のチェック項目になります。
過去の推移を読む — 4年と20年で何が起きたか
公示地価は毎年更新されるため、同じ地点の時系列比較が可能です。price_by_yearデータから同一地点の推移を抽出しました。
直近4年（2020年→2024年）
| 用途 | 2020年中央値 | 2024年中央値 | 変化率 | N |
|---|---|---|---|---|
| 住宅地（公示） | 79,400円/㎡ | 83,400円/㎡ | +5.0% | 15,412 |
| 商業地（公示） | 180,000円/㎡ | 194,000円/㎡ | +7.8% | 4,863 |
| 工業地（公示） | 67,500円/㎡ | 71,000円/㎡ | +5.2% | 2,076 |
| その他（公示） | 18,400円/㎡ | 17,600円/㎡ | -4.3% | 2,489 |
直近4年では、住宅地・商業地・工業地がいずれも上昇しています。商業地の+7.8%が最も高く、「その他」用途は-4.3%で下落しました。
長期20年（2005年→2024年）
一方で20年スパンで見ると、様相が変わります。
| 用途 | 2005年中央値 | 2024年中央値 | 変化率 | N |
|---|---|---|---|---|
| 住宅地（公示） | 84,500円/㎡ | 76,400円/㎡ | -9.6% | 11,167 |
| 商業地（公示） | 200,000円/㎡ | 211,000円/㎡ | +5.5% | 3,369 |
| 住宅地（基準） | 70,700円/㎡ | 60,700円/㎡ | -14.1% | 7,035 |
公示地価の住宅地は、20年前（2005年）の84,500円/㎡から2024年の76,400円/㎡へ-9.6%下落しています。直近4年で+5.0%上昇しても、20年で見るとまだピーク時の水準に戻っていない地点が多いことが分かります。基準地価の住宅地は-14.1%とさらに下落幅が大きいです。商業地は+5.5%と20年で微増しています。
つまり、公示地価の動きは「直近4年は上昇、20年で見ると住宅地は下落」という二面性を持っています。調べる際は、単年度の数字だけでなく、過去の推移も確認することで、その土地の地価がどのような文脈にあるかを読むことができます。
公示地価を実務で使うときの注意点
公示地価はあくまで「基準価格」であり、実際の取引価格（成約価格）とは一致しません。公示地価は標準的な地点についての評価額で、個別の物件の取引には立地条件、接道状況、整形度、権利関係などが加わります。公示地価は相場の目安として使いつつ、より精度の高い査定が必要な場合は、無料査定を依頼から個別条件でご相談ください。
調べ方をまとめると以下になります。
- 用途区分を確認する — 同じ住所周辺でも住宅地・商業地・工業地で価格が2倍以上違う
- 最寄り駅からの距離を確認する — 駅から2kmを境に価格が大きく変わる
- 複数年の推移を見る — 直近だけでなく5年・10年・20年の推移で傾向をつかむ
- 公示地価と基準地価の両方を確認する — 公示地価は都市部、基準地価は郊外の補完として使う
集計条件: 出典＝国土交通省「地価公示・都道府県地価調査」（land_prices テーブル）／対象=data_year=2024年／公示地価(source=public) 25,994地点・基準地価(source=standard) 15,422地点／current_price=円/㎡／坪単価=current_price×3.30579／価格＝中央値（median）／駅距離帯は station_distance_m で区分／推移は price_by_year カラムから同一地点を抽出（2025年以降の異常値は除外）／meanは集計に含めず中央値のみ使用。
出典: 国土交通省 地価公示・都道府県地価調査