用途地域とは — マンションと都市計画の関係
都市計画法では、市街地を「住居」「商業」「工業」などの用途地域に区分し、地域ごとに建てられる建物の種類や規模を定めています。マンションが建つ場所は、ほぼいずれかの用途地域に属しています。本稿で比較する主な用途地域の位置づけを整理します。
- 住居専用系: 第1種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域など。住宅を主目的とし、店舗や事務所の制限が厳しい。閑静な住宅地に振り分けられやすい。
- 住居系: 第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域。住宅に加えて店舗や小規模オフィスも建ち、駅周辺や幹線道路沿いに多い。
- 商業系: 商業地域、近隣商業地域。店舗・オフィス・住宅が混在し、駅前や中心街にあたる。
- 工業系: 準工業地域、工業地域。工場や事業所と住宅が共存する。
本稿が問うのは「用途地域そのものの優劣」ではなく、実際の成約データで用途地域別の坪単価がどれだけ違うか、そしてその差が何を反映しているか、という一点です。用途地域が建物の質を直接表すわけではない点には後述します。
集計の前提を先に示します。単位はすべて坪単価の中央値、価格100万円未満の取引は除外、用途地域は city_planning 列、件数が安定するよう N≥1000 の地域のみを採用しました。期間は2005年第1四半期〜2025年第4四半期（21年・82期）、中古マンション等限定、price_category は成約価格情報のみです。
用途地域別の坪単価 — 商業が最高・住居専用が安い
10の用途地域について、坪単価中央値を高い順に並べます。
| 用途地域 | 坪単価中央値（万円/坪） | N |
|---|---|---|
| 商業地域 | 198.3 | N=86548 |
| 準工業地域 | 167.2 | N=36786 |
| 近隣商業地域 | 154.3 | N=31920 |
| 工業地域 | 150.3 | N=9696 |
| 第1種低層住居専用地域 | 146.3 | N=13590 |
| 第2種住居地域 | 142.7 | N=17690 |
| 準住居地域 | 142.4 | N=5159 |
| 第1種住居地域 | 113.3 | N=50542 |
| 第2種中高層住居専用地域 | 108.2 | N=14632 |
| 第1種中高層住居専用地域 | 95.5 | N=56327 |
商業地域が 198.3 で最も高く、第1種中高層住居専用地域が 95.5 で最も低い、という結果です。商業系（商業・近隣商業）が上位に、住居専用系が下位に集まっています。
ただし、坪単価が高い＝物件価格（総額）がそのまま高い、とは限りません。坪単価は「広さあたり」の指標で、物件の広さが違えば総額は別の動きを見せます。3つの地域で成約価格の総額中央値を補足します。
| 用途地域 | 総額中央値（万円） | N |
|---|---|---|
| 商業地域 | 3,600 | N=86548 |
| 第1種住居地域 | 2,500 | N=50542 |
| 第1種中高層住居専用地域 | 2,200 | N=56327 |
坪単価では商業が突出して高い一方、総額で見ると差は坪単価ほど開いていません。商業地域は坪単価が高くても専有面積が小さめの物件が多く、住居専用地域は広めの物件が多い、といった広さの違いが影響している可能性があります。本稿の主軸は坪単価の比較です。
同一市で比較すると — 商業と第1種住居の差を市ペアで測る
上の表は全国を合わせた全体中央値です。この比較には「商業地域は元々地価の高い都市に多く、第1種住居地域は地価の低い地方に多い」という構成上のバイアスが混ざります。そこで、同じ市の中で商業地域と第1種住居地域を両方持つ市だけを抜き出し、市内での差を測り直しました（各ペアで商業・第1種住居とも N≥30）。
まず、全体中央値を単純比較した場合の「商業プレミアム」は +75.0%（商業 198.3 vs 第1種住居 113.3）です。これが市内比較に替わると次のように変わります。
- 市ペア数: N=229（229組の市で商業と第1種住居を比較可能）
- 商業が高かった割合: 92.1%（N=229）
- 市ペアでの商業プレミアム（中央値ベースの差）: +55.7%（N=229）
つまり、構成バイアスを除いて市内で比較しても、N=229 の市ペアのうち 92.1% で商業地域の方が高く、その差は +55.7% でした。全体比較の +75.0% よりは縮みますが、市内でも商業が高い傾向は頑健に残ります。ただし残りの市ペアでは第1種住居地域の方が高い例もあり、用途地域だけで機械的に順位が決まるわけではありません。
なぜ商業地域が高いのか — 立地の代理指標としての用途地域
ここで誠実な注記を挟みます。「商業地域の坪単価が高い」を、ただちに「商業地域という指定そのものが価値を生む」と結びつけるのは読み過ぎです。理由は次のとおりです。
- 用途地域は立地の代理指標: 商業地域は駅前や中心街、幹線道路沿いなど、元々人やモノが集まる場所に振り分けられます。住居専用地域は閑静な住宅地に振り分けられます。坪単価の差は、指定の種類よりも「立地の良さ（アクセス・利便性）」を反映している可能性が高いです。
- 用途と立地が同時に決まる: 都市計画では、すでに商業的に発展している駅前を商業地域に、住宅が並ぶ静かな地区を住居専用に指定するのが普通です。つまり用途地域と立地条件は切り離せず、「商業地域だから高い」より「商業地域に指定されるような立地だから高い」と捉えるのが自然です。
したがって本稿の数字が示しているのは「商業地域に指定される立地にあるマンションは、住居専用地域のそれより坪単価が高い傾向がある（データ上）」という事実であって、「用途地域の指定が資産価値を生む」という因果ではありません。建物の構造や築年、管理状態といった別の交絡は分離できていません。
構造（RC/SRC）による坪単価の違いを築年帯別に見た別の分析は、マンションの構造 RCとSRC（T-009） をご参照ください。用途地域と構造は別の軸ですが、どちらも立地や物件グレードと相関しており、解釈には同じ注意が必要です。
マンション選びでの実務 — 用途地域という情報をどう使うか
本稿の数字は過去データの構造であり、個別物件の成約価格を約束するものではありません。ただ、データから読める点を整理します。
- 坪単価の差は立地の差として読む: 商業地域が高いのは「駅前・中心街」という立地の現れ。用途地域というラベルそのものより、実際のアクセスや周辺環境で判断するのが実務です。
- 総額では差が縮む: 坪単価で商業が高くても、物件総額では住居専用との差は小さくなります。広さと予算のバランスで比較することが大事です。
- 市内でも差は残るが例外はある: 市ペア比較で商業優位は 92.1%（N=229）と頑健ですが、残りでは逆転します。地域ごとの実情を確認するのが安全です。
ご自身の物件がどの用途地域にあり、立地と広さを踏まえてどの程度の価格見立てになるかを知りたい場合は、無料査定を依頼 からご相談ください。物件ごとの条件で、成約データに基づく目安をお出しできます。また、東京都内など地域別の値動きは、東京都のページ もご参照ください。
集計条件: 出典＝国土交通省「不動産取引価格情報・成約価格情報」／期間＝2005年第1四半期〜2025年第4四半期（21年・82期）／種別＝中古マンション等（戸建て・宅地は除外）／price_category＝成約価格情報のみ／単位＝坪単価の中央値（総額は成約価格の中央値）／価格100万円未満は除外／用途地域は
city_planning列、N≥1000 の地域のみ採用／市ペア比較は商業・第1種住居とも N≥30 の組合せのみ採用。
出典: 国土交通省 不動産取引価格情報・成約価格情報