不動産成約データの分析レポート
国土交通省の成約データに基づく検証済みの分析。129 件のレポート。
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路線価と実勢価格はどこまで違う — 公示地価と取引価格の乖離を実データで測る
全国の公示地価（住宅地）16,037地点と宅地取引79,301件を比較すると、路線価中央値は83,500円/㎡で実勢価格49,000円/㎡の1.70倍。しかし地域によって全く逆転し、東京都では路線価が実勢の73.3%にとどまり、中央区では47.7%。一方沖縄県では路線価が実勢の2.37倍。47都道府県のうち42県で路線価が実勢を上回り、下回るのは5県のみ。2020-2024年で実勢価格は+16.7%上昇したのに対し路線価は+5.2%にとどまり、乖離は縮小傾向。
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T-049
不動産価格は上がったのか — 18年間の種別分化を280万件の実データで読む
中古マンション等869,538件・宅地（土地と建物）1,967,321件（2007-2024年）の不動産取引価格情報を集計すると、種別で価格推移が大きく分かれた。中古マンションの坪単価中央値は2013年の99.2万円/坪から2024年の173.6万円/坪へ+75.0%上昇した一方、宅地（土地と建物）は44.1万円/坪から46.3万円/坪へ+5.0%とほぼ横ばい。両者の坪単価比率は2007年の1.8倍から2024年の3.8倍に拡大した。都道府県別では福岡+114.3%・沖縄+105.0%・大阪+99.0%が上位。
T-050
公示地価の調べ方 — 全国41,416地点データで読む地価公示の全体像
公示地価は国土交通省が毎年1月に発表する土地の評価額で、全国41,416地点（公示地価25,994＋基準地価15,422・2024年）が対象。住宅地の公示地価中央値は83,500円/㎡、商業地は185,000円/㎡で住宅地の2.2倍。東京都の住宅地は352,000円/㎡で全国一だが、秋田県は24,500円/㎡で14.4倍の開き。成約価格は公示地価を中央値+93.6%上回る。本記事では公示地価の調べ方とデータの全体像を実データで解説する。
価格乖離・値下げT-051
マンション相場売却 — 成約37万件データで読む中古マンションの適正価格
中古マンションの売却相場を成約372,202件（2021-2025年・47都道府県891市）で集計。全国中央値は坪140.0万円・㎡42.4万円・総額2,900万円。相場は5年間で坪単価+23.6%上昇。東京都は坪275.5万円で全国一、和歌山県は38.6万円で7.1倍の開き。築0-5年は坪264.5万円・築31年超は76.0万円で約3.5倍。駅徒歩5分以内は坪185.1万円。本記事は築年・立地・広さから自分のマンションの相場レンジをつかむデータレポートです。
築年・経年変化立地・アクセスT-052
基準地価と公示地価はどう違うか — 41,416地点データで比較する
基準地価（都道府県・7月発表）と公示地価（国・1月発表）はどちらも1㎡あたりの土地評価額。全国41,416地点のうち基準地価は15,422地点（37.2%）を担う。基準地価の住宅地中央値は64,700円/㎡で公示地価より23%安い。47都道府県を比べると32県で公示地価が高いが15県では逆転。基準地価・公示地価ともに実際の成約価格より安く、基準地価では512市比較で成約が中央値+74.1%上回る。本記事で両者の違いを実データで解説する。
価格乖離・値下げT-053
坪単価の調べ方 — 全国620,296件の成約データで読む坪単価の全体像
坪単価とは1坪（3.30579㎡）あたりの価格で、㎡単価に3.30579を掛けて算出します。実際の成約データ（2021-2025年・620,296件）で見ると、中古マンションの坪単価中央値は1,400,096円/坪（約140万円/坪）、戸建ては642,790円/坪（約64万円/坪）でマンションの2.2倍。東京都のマンションは2,754,820円/坪で全国一だが、和歌山県は385,676円/坪で7.1倍の開き。坪単価は築年・駅距離・面積で3-6倍変わり、築0-5年のマンションは築31年超の3.5倍。本記事では坪単価の計算方法と調べ方を実データで解説します。
築年・経年変化T-054
戸建 価格推移 — 全国248,094件の成約データで読む5年間の変化
戸建て価格は2021年の中央値2,600万円から2025年には3,000万円へ上昇し（+15.4%）、坪単価は606,059円から719,494円へ+18.7%上昇した。全国45都道府県のうち31県（68.9%）が値上がりし、変化率の中央値は+5.6%。ただし地域差が大きく、岩手県は+70.0%の上昇に対し和歌山県は-42.1%の下落。東京圏（1都3県）は+18.2%上昇したが地方は+4.3%にとどまり格差が拡大。新築4,200万円が築31年超で1,300万円へ下落する。本記事は国土交通省の成約価格情報248,094件で戸建て価格の5年間の推移を実データで解説する。
築年・経年変化時系列変化T-014
不動産相場の全体像 — マンションは13年でほぼ倍増、戸建て土地は横ばい
国土交通省の取引・成約データ約360万件を集計。中古マンション坪単価は13年で+92.5%とほぼ倍増した一方、戸建て坪単価は+4.2%と横ばい。都道府県別ではマンションで約5.6倍、戸建てで約15.3倍の格差がある。
T-015
実勢価格とは — 公示地価・路線価と成約価格の違いをデータで解説
実勢価格は実際の売買価格（成約価格）のこと。国土交通省の成約データ約62万件を集計すると、実勢価格は公示地価を全国中央値で+190.6%上回り、全47都道府県で成約が公示地価を上回る。マンション約7.1倍・戸建て約7.9倍の地域格差と、公示地価との乖離の実態を解説する。
価格乖離・値下げT-016
公示価格と実勢価格の違い — 全国47都道府県×用途地域別の乖離を定量比較
国土交通省の成約価格情報（2021年第1四半期〜2025年第4四半期・620,296件）と地価公示（2024年度・public）を都道府県単位で結合し、公示地価に対する成約価格の乖離率を47都道府県×用途地域（住宅地/商業地/工業地）= 140セルで集計。全国中央値+189.0%で成約が公示を上回り、工業地+267.0%・住宅地+215.7%に対し商業地+80.0%が最も均衡に近い。都道府県別では島根+530.6%・鹿児島+529.8%と地方で乖離が大きく、奈良+85.1%・愛知+104.2%と都市圏で小さい。商業地に限ると大都市6県で成約が公示を下回る逆転構造を示す。
価格乖離・値下げ物件属性T-017
東京都のマンション価格推移 — 21年データで読む坪単価の倍増と23区の格差
国土交通省データ28万件を集計。東京都中古マンション坪単価は2005年の173.6万円から2025年の354.6万円へ倍増（+104.3%）。2012年を底値にアベノミクスで急上昇。23区では港区486.9万円と足立区167.2万円で約2.9倍の格差。
T-018
家売却相場 — 戸建ては「実際に売れた金額」でいくら？ 成約データ24万件が示す売却相場
不動産会社の査定額でなく、実際に売れた成約価格の相場。国土交通省の成約データ約25万件を集計すると、戸建ての全国成約中央値は2,800万円。築10年の3,500万円から築31年超では1,300万円へ6割超減少し、都道府県格差は約3.4倍。
築年・経年変化T-019
公示価格・路線価・実勢価格の違いをデータで解説 — 3つの価格はなぜ違うのか
公示地価（25,994地点）・成約価格（620,296件）をDuckDBで集計。成約は公示地価を市区町村別中央値で+78.0%上回り、99.0%の地域で実勢価格が公示より高い。公示価格・路線価・実勢価格の定義・目的・水準差を整理する。
価格乖離・値下げT-020
住宅価格推移 10年 — マンションは67%上昇、戸建てはほぼ横ばい
国土交通省の取引価格データ約180万件を集計。中古マンション坪単価は2015〜2025年の10年で108.6万円から181.8万円へ67%上昇した一方、戸建ては44.9万円から46.6万円へ3.8%上昇にとどまった。都道府県別では大阪・福岡が80%超の上昇、岐阜・愛媛などの戸建ては20%超の下落。
T-021
戸建て売却相場 — 築年で4分の1、地域で8倍の開きがある
国土交通省の成約データ約23.5万件を集計。戸建ての成約価格は新築〜5年の3,500万円が築41年以上で900万円（−74.3%）になる。都道府県別では東京と秋田で坪単価が約8.0倍の開きがある。築年別・地域別の中央値で戸建て売却相場を整理する。
築年・経年変化T-022
マンション買取相場 — 成約価格と取引希望価格の乖離から見る買取の基準
国土交通省の成約データ約37万件を集計。中古マンションの成約坪単価中央値は140.0万円/坪で、5年間で+23.6%上昇。出物希望価格は成約より16.2%高く、値下げして成約するのが実態。築年・地域・面積別の成約相場をデータで示す。
価格乖離・値下げT-023
大阪の土地価格 — 市内と府下で約1.8倍、市区町村別で約34倍の格差
国土交通省の成約データ31,182件と公示地価1,656地点を集計。大阪府の宅地坪単価中央値は78.8万円/坪で全国5位。大阪市内と府下で約1.8倍、市区町村間で約34倍の格差がある。成約価格は公示地価を全局で上回り、乖離率中央値は+64.2%。
価格乖離・値下げT-024
札幌市のマンション相場を成約データで分析 — 都心と郊外で約4.5倍の格差
国土交通省の成約データ11,682件を集計。札幌市中古マンションの坪単価中央値は79.3万円/坪・2,000万円。さっぽろ駅周辺165.3万円と真駒内36.5万円で約4.5倍の開き。区別・築年・面積別の相場を5軸で整理。
T-025
大阪市のマンション相場 — 成約データで読む年次推移と区別格差
国土交通省の成約価格情報を大阪市24区で集計。大阪市全体の中古マンション坪単価は2021〜2025年の4年で+28.5%上昇したが、上昇は北区・中央区・西区・福島区の都心部に集中している。区別では北区251.9万円から住之江区82.6万円まで約3倍の格差がある。
T-026
土地の値段調べ方 — 公示地価・取引価格・路線価の使い分けガイド
土地の値段の調べ方を3つの指標で整理。公示地価の住宅地全国中央値は27.6万円/坪、実際の宅地取引は14.0万円/坪で約30%の乖離がある。都道府県別では東京と秋田で約14倍の開き。国土交通省データ約36万件を集計。
価格乖離・値下げ