不動産成約データの分析レポート
国土交通省の成約データに基づく検証済みの分析。129 件のレポート。
20 件中 20 件表示
- 最新レポート
路線価と実勢価格はどれくらい違うのか — 点レベル10,311地点の定量実測と変換係数の限界
「路線価は実勢価格の約80%」と言われるが、実際の比率はどれくらいか。国土交通省の公示地価（2024年1月1日時点・住宅地16,037地点）に国税庁の相続税路線価（XCT001 API由来・2024年・15,975地点）を地点単位で付与して定量実測すると、路線価／公示地価の中央値は77.9%（P10-P90=74.4-80.4%・N=10,311）。価格帯が上がるほど割引が大きくなり、<5万円/㎡=79.8%→≥100万円/㎡=74.5%。東京核心部（千代田区68.9%・港区67.6%）では全国中央値から10pt以上下振れ、駅別では押上55.0%・武蔵小山63.3%。「路線価×1.28=実勢」の一律換算は高危険地帯で17pt外れる。路線価カバーは全市町村の41.7%（806市町村）のみで、地方では代替参照が必要。
価格乖離・値下げレポートを読む →
T-332
公示価格と実勢価格の違い — 47都道府県で読む「かい離の地域差」と路線価の位置づけ
国土交通省の公示地価（2024年1月・住宅地25,154地点）と不動産取引価格情報の宅地(土地)取引（2024年・79,301件）をDuckDBで結合し、実勢価格÷公示価格の中央値比を47都道府県で算出。全国中央値0.768・最小は沖縄0.416・最大は東京1.39で、47県中7県でのみ実勢が公示を上回る。東京23区レベルでは渋谷1.44・港1.42・新宿1.36と実勢プレミアムが顕著な一方、茨城・筑西0.24・古河0.26・三重・伊賀0.27など地方で実勢が公示の4分の1に落ち込む事例も。相続税路線価は公示価格の中央値77.6%（15,975地点）で、約80%という目安がデータで確認できる。
価格乖離・値下げT-333
地価公示と実勢価格はどれくらい違うのか — 宅地(土地)で測り直す 公示←→実勢 の乖離構造
公示地価と実勢価格の差は、測る種別で逆転する。国土交通省の不動産取引価格情報（宅地(土地)・提示価格）と地価公示（2024年・住宅地）を市区町村別に結び、両者とも円/m²で直接比較できるapples-to-apples条件で乖離率を算出すると、全国47都道府県の中央値は-26.3%（公示高め・実勢安め）、42県が負・5県のみ正。公示地価を円/m²の5段階に分けると明確なU字構造が現れ、2-5万帯（地方中核・188市）で-20.7%、30万+帯（東京核心・47市）で+20.3%、クロスオーバーは10-30万帯。東京都+36.4%・大阪府+18.1%の大都市圏5県に対し、沖縄-57.8%・熊本-47.1%・山梨-45.8%の地方42県。先行レポートT-013（中古マンション成約）が示した+91.3%との逆転は、マンションunit_priceに含まれる建物価値に起因。実務で公示地価を実勢推定に使う3つの読み替えを提示。
価格乖離・値下げT-334
路線価 土地価格 — 坪単価と価格帯別で読む相続税評価の水準
路線価（相続税評価額）を坪単価（万円/坪）で読み直し、土地の価格帯別に路線価と公示地価の定量関係を整理する。国土交通省不動産情報ライブラリAPI（XCT001）から取得した路線価データ15,975件（2024年・全国47都道府県）を用い、住宅地路線価中央値9.8万円/㎡（坪換算32.4万円/坪）を起点に分析。路線価/公示地価比率は中央値0.776で極めて安定するが、価格帯別では低価格帯0.803・高価格帯0.759と0.044ポイントの開きがある。都道府県別では東京都29.5万円/㎡が最高・富山県3.0万円/㎡が最低（9.83倍）。主要都市別では川崎市22.0万円/㎡が最高。商業地最高値は銀座3,985万円/㎡。既存の㎡単価ベースの解説（/insight/T-312）に対し、坪単価・価格帯別比率・市区町村別の視点で差別化する。
価格乖離・値下げT-335
公示価格と路線価の違い — 全国4.1万地点の実測で読む77.6%という評価差
公示価格（公示地価）と路線価（相続税路線価）は何が違うのか。国土交通省の地価公示・基準地価調査41,416件と国税庁路線価の位置マッチング済みデータ15,975件（2024年・全国47都道府県）を用い、発表主体・目的・算定方法・対象エリアの違いを実データで整理する。路線価/公示価格の中央値比率は77.55%（平均77.15%）で安定するが、価格帯別では80.42%〜75.44%、都道府県別では和歌山80.59%〜福岡74.29%と約6ポイントの幅がある。用途別・価格帯別・地域別の定量比較と2016→2024年次推移を併せて示す。
価格乖離・値下げT-336
中古マンション 売却 相場 — 成約データ36万件で読む仲介売却の代表的水準
中古マンションの売却相場を、国土交通省の成約データ363,737件（2021年〜2025年・中古マンション等）から読む。成約価格の中央値は2,895万円で、P25〜P75の四分位範囲は1,557〜4,660万円、m²単価中央値は42.4万円/m²（坪換算140.0万円/坪）。築年別では築0-5年の中央値5,095万円から築31年超の1,399万円まで階段状に下がり、大都市圏3,410万円に対し地方は1,955万円。東京都の中央値4,871万円は奈良県1,400万円の3.5倍。間取り別では3LDKが3,113万円（75m²）で最多クラス。提示価格と成約価格の乖離は全国9.4%で、売却時は提示価格から1割近い値下がりを前提に置くのが現実的。2021年から2025年にかけて中央値は+15.5%上昇したが、2024年3,063万円→2025年3,018万円と上昇局面は一服しつつある。
価格乖離・値下げ築年・経年変化物件属性T-337
一戸建て 売却 相場 — 2025年最新データと分位点分布・構造別で読む
国土交通省の成約価格情報（宅地:土地と建物・2021-2025年・N=248,094件）を用い、2025年単年の最新相場を中心に一戸建ての売却相場を分布・構造別・面積帯別で読み解く。2025年単年の成約中央値は3,000万円（N=76,987）・中央50%の範囲(IQR)は1,800〜4,200万円。2021年から中央値は+15.4%上昇したが、下位10%は-3.4%下落し分散が拡大。構造別ではRC造3,000万円・木造3,000万円・軽量鉄骨造2,800万円・鉄骨造2,700万円（2025年単年）。土地が広いほど坪単価は下がり、100-150㎡帯が坪84.4万円でピーク・250㎡超は坪24.0万円まで減衰。2025年都道府県別は東京都5,000万円がトップ・奈良県1,700万円が最下位で格差2.94倍。既存記事（/insight/T-035）は2021-2024年主軸・解説型。本記事は2025年最新 + 分位点分布 + 構造別で差別化する。
物件属性時系列変化T-338
一軒家の売却相場はいくらか — 成約データ17万件で読む築年・地域・立地の価格帯
一軒家（一戸建て・土地と建物）の売却相場を、国土交通省の成約データ171,107件から読み解く。全国中央値は2,700万円（坪単価61.7万円/坪・㎡単価18.67万円/m²）で、下位25%が1,700万円・上位25%が3,700万円。築6-10年をピークに3,500万円から築31年超で1,300万円まで下落する（-62.9%）。東京都4,600万円と秋田県1,400万円で約3.3倍の地域格差があり、土地と建物の価値分解では築31年超の価格の92.3%が土地価値になる。一軒家の売却を検討する際の判断材料を、築年×地域の2軸でデータ示す。
価格乖離・値下げ築年・経年変化T-339
日野市の土地価格はいくらか — 公示地価52地点・実取引401件で読む多摩中央部の相場
東京都日野市の土地価格を、国土交通省の公示地価・基準地価52地点と不動産取引価格情報401件から読み解く。住宅地中央値は21.3万円/㎡（70.3万円/坪）で多摩26市中13位・東京都全体の61.7%。商業地は50.0万円/㎡（165万円/坪）。駅別では豊田駅圏24.6万円/㎡が最高、平山城址公園駅圏13.9万円/㎡が最低で1.77倍の開き。1988年バブルピーク44.5万円/㎡からは半値以下だが、2006年安値17.2万円/㎡からは+23.8%回復。直近5年の実取引は㎡単価+41.2%上昇。固定資産税・相続税・売買の判断材料を、用途別・駅別・40年トレンドの5軸でデータ示す。
価格乖離・値下げ時系列変化T-322
いすみ市の町字別相場を推定 — 戸建中央値750万円・大原台1,200万円から国府台425万円まで・公示地価は6.0万円/坪
千葉県いすみ市（city_code 12238）の土地・戸建相場を、不動産取引価格情報（2008〜2025年・1,402件）と地価公示・基準地価（2024年・18地点）で町字別・駅別に集計。宅地(土地と建物)総額中央値は750万円（提示価格ベース・N=1,155）、宅地(土地)は350万円。町字別では弥正1,250万円が最高で国府台425万円まで約3倍の開き。駅別では外房線太東・大原が単価20,000円/㎡（6.6万円/坪）。公示地価住宅地中央値は18,100円/㎡（6.0万円/坪・N=3地点）。成約価格情報はサンプル不足のため非採用。
価格乖離・値下げT-309
路線価と実勢価格の違いをデータで読む：路線価は実勢の何割か
国税庁の路線価と実際の取引価格(実勢価格)の関係を同一地点データで検証。路線価は公示地価の77.6%(実勢の約8割)。用途別・都道府県別の差と10年間の推移まで。
価格乖離・値下げT-311
地価公示と実勢価格の違い — 全国47都道府県の実取引データで倍率を検証する
地価公示と実勢価格はどこまで違うのか。国土交通省の実際の宅地取引データ（2021〜2025年）と公示地価・基準地価（全国41,416地点）を市区町村別に結び、実勢価格÷公示地価の「倍率」を全国47都道府県・用途別に集計した。全国1082市3042セルの倍率中央値は1.04倍で、通説の「公示は実勢の7-8割（倍率1.25-1.43倍）」を大きく下回る。用途別では工業地1.39倍・商業地0.64倍と向きが逆転し、取引種別でも宅地(土地と建物)1.40倍に対し宅地(土地)は0.81倍。都道府県別は大阪府1.25倍が最高、熊本県0.80倍が最低。税の基準となる公示地価を、売買の判断材料としてどう読むべきかをデータで示す。
価格乖離・値下げT-312
路線価と土地価格 — 相続税路線価データ15,975件で読む全国の水準と地域差
路線価（相続税評価額）は公示地価の約77.6%に設定され、全国的に極めて安定した比率で運用されている。国土交通省不動産情報ライブラリAPI（XCT001）から取得した路線価データ15,975件（2024年）を用い、住宅地の路線価中央値9.8万円/㎡を起点に、用途別・都道府県別の水準差を整理する。住宅地路線価は東京都29.5万円/㎡が最高で、最低の富山県3.0万円/㎡との格差は9.83倍。商業地は住宅地の2〜3倍の水準。実際の取引価格（土地と建物）は路線価の2.30倍で、建物価値分の乖離を含む。路線価と公示地価を実データで併置し、両指標の定量関係を明示する。
価格乖離・値下げT-313
公示価格と路線価の違い — 実路線価データ15,975件で読む約22%の開き
公示地価（公示価格）と路線価（相続税評価額）はどれくらい違うのか。国土交通省の不動産情報ライブラリ API（XCT001）から取得した相続税路線価15,975件と公示地価を直接比較すると、路線価は公示地価の中央値77.6%（IQR 75.6〜79.3%）に安定して位置する。用途別・都道府県別の水準差と、比が約8割に収まる構造をデータで整理する。
価格乖離・値下げT-314
中古マンションの売却相場はいくらか — 成約データ36万件で読む中央値と価格を動かす要因
中古マンションの売却相場を、国土交通省の成約データ363,737件から読む。売却相場の代表値は中央値2,900万円（m²単価42.5万円/m²・専有面積70.0㎡）。専有面積・駅徒歩距離・間取り・築年が中央値を上下に動かし、駅徒歩1-5分は3,600万円なのに徒歩31分超・バス等では1,400万円、築0-5年は5,100万円なのに築31年超では1,400万円に下がる。さらに提示価格からは全国平均8.6%値下がりして成約しており、所在地別では東京都4,900万円から奈良県1,400万円まで3.50倍の開きがある。業者買取ではなく仲介売却の成約相場を、データで整理する。
築年・経年変化物件属性立地・アクセスT-315
一戸建ての売却相場はいくらか — 成約データ15.8万件で読む築年と地域の格差
一戸建て（宅地・土地と建物）の売却相場を、国土交通省の成約データ158,003件から読み解く。全国中央値は2,628万円（坪単価60.3万円/坪）。築6-10年がピークの3,485万円だが、築31年超は1,299万円まで下がり、ピーク比で−62.7%。都道府県別では東京都4,660万円と秋田県1,404万円で約3.3倍の格差がある。築年と地域の2軸で、自分の戸建ての大まかな相場水準をつかむためのデータを整理する。
築年・経年変化T-316
一軒家の売却相場はいくらか — 成約データ25万件で読む戸建ての価格水準・築年・地域差
一軒家（土地付き戸建て）の売却相場を、国土交通省の成約価格情報248,094件（2021〜2025年）から集計する。成約価格は実際の売買成立額であり、業者査定や仲介の提示価格ではない。全国の一軒家の総額中央値は2,760万円、下位25%帯（P25）は1,735万円、坪単価中央値は64.5万円/坪。築年が進むと相場は大きく下がり、築0-5年の中央値3,496万円が築31年超では1,295万円（-63%）にまで圧縮される。大都市圏と地方でも坪単価に2倍以上の開きがあり、立地・築年・面積の3軸で相場を読むためのデータを示す。
築年・経年変化T-317
日野市の土地価格 — 取引データ401件と公示地価で読む地価水準と地区差
東京都日野市の土地価格を、国土交通省の不動産取引価格情報（宅地・土地）401件から集計する。土地取引の総額中央値は3,300万円、m²単価中央値20.0万円/m²（坪67.0万円/坪）。JR中央線・京王線沿いの豊田・多摩平が高く、南側の百草・平山が低い。2021年から2025年にかけてm²単価は+29.7%上昇。2024年公示地価の住宅地中央値は21.3万円/m²、相続税路線価は15.8万円/m²で公示地価の76.5%。地区・駅・面積による価格差をデータで整理する。
価格乖離・値下げT-318
路線価と実勢価格の違いとは — 公示地価を挟む二つの比率で読む税務評価額と取引価格の差
路線価（相続税評価額）と実勢価格（成約価格）の関係を、路線価データ15,975件（国土交通省 不動産情報ライブラリ API・2024年）と成約データ248,094件から測る。路線価は公示地価の中央値で77.6%（IQR 0.756〜0.793・極めて安定）、実勢価格は公示地価の1.78倍（+78.0%・628市マッチング）。公示地価を共通基準とすると、路線価は実勢価格の概ね4割強（約43.6%）に位置する。用途別・都道府県別の路線価水準と、税務評価額と実際の売却額の間に生じる構造的な開きをデータで整理する。
価格乖離・値下げT-320
地価公示と実勢価格はどこまで違うか — 都道府県別に見る乖離の実態
地価公示（公示地価）と実勢価格（実際の取引価格）の違いを、国土交通省の成約データ（2021〜2025年・実勢）と2024年公示地価（25,994地点）を都道府県別に突き合わせて定量化する。中古マンションの成約単価は47都道府県すべてで公示住宅地単価を上回り、その乖離率中央値は+397.5%。ただしこの差の相当部分は「公示が土地単価・成約マンションは建物価値を含む専有面積単価」という構造的な単位差によるもので、より土地寄りの戸建てで比較すると乖離中央値は+138.1%まで縮む。愛知県が+131.7%で最も公示に近く、宮崎県が+936.7%で最も開く。単位差を割り引いた上で、公的評価と実勢取引の距離を読むためのデータを示す。
価格乖離・値下げ物件属性