不動産成約データの分析レポート
国土交通省の成約データに基づく検証済みの分析。129 件のレポート。
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マンションの間取りと坪単価 — LDKが増えるほど坪単価は下がる（1LDK=坪249万→4LDK=坪101万）
国土交通省の成約価格データ（2005年第1四半期〜2025年第4四半期・21年）で、中古マンションの1LDK〜4LDKを坪単価中央値で比較。LDKの数が増えるほど坪単価は単調に下がり、1LDKは約2.5倍高い。同一面積帯（70-90㎡）で層別比較しても順位は崩れず、LDK数そのものの効果を示す。1LDKが高いのは都心・高級物件への集中とコンパクト化の複合要因。
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T-013
公示地価と成約価格の乖離 — 地方リゾート+1039.7% vs 千代田区-58.8%の逆転構造
国土交通省の成約価格情報（2021年第1四半期〜2025年第4四半期）と地価公示・基準地価を市区町村別に結合し、乖離率を全国2423セルで集計。全体中央値+91.3%で成約が地価を上回るが、住宅地マンションでは軽井沢+1039.7%と地方リゾートが売手優勢、千代田区-58.8%と東京核心3区が買手機会という逆転構造を示す。商業地+2.9%はほぼ均衡、工業地+133.2%はN不足に注意。
価格乖離・値下げT-001
成約価格と取引価格はどこまで違う？ 戸建て・マンションの値下げ幅を47都道府県で比較
国土交通省の成約価格情報と取引価格情報を21年分（2005〜2025年）突合。戸建ては地方ほど値下げ幅が拡大し、鹿児島−69.4%に対し愛知0.0%・奈良+0.5%。マンションは戸建てほどの地域差がなく、大部分が±32%以内に収まる構造を、93セル・N≥30の条件で示す。
価格乖離・値下げT-002
築30年超でも坪単価が下がらない駅はあるか — 1,180ペアを探して見つかった3駅だけ
国土交通省の成約価格情報（2021〜2025年・5年）で、築0-20年と築31年超が両方集計できる1,180ペアを分析。築31年超が築0-20年を上回る駅は0駅、閾値を-10%以内まで緩めても3駅（0.25%）のみ。広尾・品川・原宿という東京山手線内側の例外を、坪単価の中央値と旧耐震割合で示す。
築年・経年変化T-003
20年で駅の命運が分かれた: マンションは96.8%値上がり、戸建ては二極化
2005-2007起点と2023-2025終点の坪単価中央値を1,471駅で比較。マンションは値上がり駅が96.8%、戸建ては63.5%上昇・36.5%下落の二極化。取引価格情報（公開希望価格）ベースの20年比較と、成約ベースの直近5年の見え方の違いも解説。
時系列変化T-004
駅徒歩1-5分→16-30分で坪単価-54.4%: 1分あたり-2.72%の逓減構造と、遠い方が高い逆転駅
中古マンション坪単価中央値は駅徒歩1-5分帯から16-30分帯にかけて-54.4%低下（1分あたり-2.72%）。関西・関東圏は急峻、岡山は事実上平坦-1.8%。駅から遠い方が高い逆転駅も存在。成約価格情報2021-2025（N≥30）に基づく構造分析。
立地・アクセスT-006
コロナ前後で「同じ駅の坪単価のばらつきが広がった」は本当か — 1,749駅ペアで検証
国土交通省の不動産取引価格情報（公開希望価格ベース）で、2018-2019と2021-2023の非連続2期間に1,749駅ペアの坪単価分散を比較。IQR絶対値は75.4%の駅で拡大した一方、Q1下落＋Q3上昇の真の二極化は18.9%（330駅）、強い二極化は3.7%（64駅）にとどまることが分かった。
時系列変化T-007
戸建ての値下げは首都圏と地方でここまで違う: −12.8% vs −39.2%の二極構造
国土交通省の成約価格情報と取引価格情報を21年分（2005〜2025年）突合し、戸建ての値下げ幅を首都圏(1都3県)と地方で比較。首都圏−12.8%に対し地方−39.2%で差は26.4pt。3つの「首都圏」定義で同じ結果が再現される頑健性と、首都圏内部の中心-郊外逓減、地方の鹿児島−69.4%を実データで示す。マンションは地域差が2.4ptと誤差範囲である点も併記。
価格乖離・値下げT-008
改装済み中古マンションは高いのか？ 改装プレミアムを築年別に検証
国土交通省の成約・取引データから、改装済み中古マンションの坪単価プレミアムを築年別に集計。新築域では改装が対照より−9.6%安く、築31年超では+33.3%（成約）・+57.6%（取引・明示的未改装対照）と反転。面積・立地・築年で偏りがないことを確認した上で、改装が価格に与える影響をデータで示す。
築年・経年変化