不動産成約データの分析レポート
国土交通省の成約データに基づく検証済みの分析。129 件のレポート。
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公示地価と実勢価格の乖離率は？ 全国714市の成約データで検証
公示地価と実勢価格の乖離率を全国714市で検証。計算式、用途・地域別の差、全国倍率を個別土地へ直接使えない理由を解説します。
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T-060
マンション価格下落はいつ？20年の取引データで見る過去と2025年
マンション価格がいつ下がるかは断定できません。国土交通省の不動産取引価格情報93.9万件では2005年から2009年に坪単価中央値が25.7%下落。一方、成約価格情報37.2万件では2025年も前年比3.2%上昇しました。地域差と確認すべき先行指標を整理します。
T-366
東京駅周辺 マンション 相場 — 都心3区の成約データ13,067件で読む価格階層
東京駅周辺（都心3区＝千代田区・中央区・港区）の中古マンション相場を、国土交通省の成約価格情報13,067件（2021Q1〜2025Q4）から読み解く。総額中央値は8,100万円・m²単価中央値137.1万円/m²で、東京都全体の1.69倍・全国の2.79倍。港区が8,900万円で最高、千代田区は専有面積が小さく総額は抑え目。築年別では築0-5年の10,000万円が築31年超で3,600万円に下落するが、m²単価は91.4万円/m²を維持し立地プレミアムが残る。5年間で中央値は61.8%上昇し、2025年はm²単価181.8万円/m²に達した。区別・築年別・年次推移・間取り別で、東京駅周辺のマンション相場の実態をデータで示す。
築年・経年変化物件属性T-365
長野 マンション 相場 — 成約データ922件で読む県央・松本・軽井沢の価格階層
長野県の中古マンション相場を、国土交通省の成約価格情報922件（2021Q1〜2025Q4）から読み解く。総額中央値は2,700万円・m²単価中央値は34.1万円/m²で、隣接7県のなかで最高水準。ただし県全体中央値は軽井沢町（922件の30.5%）が引き上げており、軽井沢を除く県央部の実態は2,500万円前後。築年別では築0-5年の3,900万円が築31年超で1,100万円に下落し、軽井沢の新築相当は1億4,000万円に達する。5年間で中央値は28.0%上昇。市別・築年別・年次推移・隣接都道府県比較で、長野県のマンション相場の実態をデータで示す。
築年・経年変化物件属性T-340
新宿 マンション 坪単価 相場 — 成約4,926件で読む368.4万円/坪と駅・築年・広さ別の実勢
東京都新宿区の中古マンション成約データ4,926件（2021〜2025年）を集計し、坪単価の相場を読み解く。坪単価中央値は368.4万円/坪、総額中央値は5,500万円。5年で坪単価は+21.7%上昇（330.6万→402.2万円/坪）。駅別は四谷三丁目472.3万円が最高・落合南長崎239.7万円が最低で1.97倍、築年別は築0-5年506.9万円と築31年超242.4万円で2.09倍、専有面積別は30㎡未満286.5万円と75-90㎡で454.5万円。提示価格は成約より+7.7%高い。23区内では7位・港区の75.7%・足立区の2.20倍。
築年・経年変化物件属性T-341
渋谷区の戸建て相場はいくらか — 成約データ175件で読む1.1億円の実態と坪540.9万円の構造
渋谷区の一戸建て（宅地・土地と建物）の成約相場を、国土交通省の成約価格情報175件から読み解く。成約中央値は1.1億円・坪単価540.9万円/坪で、23区では港区1.75億円に次ぐ2位タイ。下位25%が0.76億円・上位25%が1.7億円。2021年0.80億円から2024年1.10億円へ+37.5%上昇。築0-10年の1.20億円をピークに31年超で0.81億円へ下落するが、土地が価格の91.5%を占めるため全国より下落はマイルド。渋谷区の戸建て相場を、築年×面積×駅距離の3軸と成約と提示価格の乖離からデータで整理する。
価格乖離・値下げ築年・経年変化時系列変化T-342
池袋マンションは築年でどう下落するか — 555件の成約データで読む築6-10年ピーク→31年超-75%の実態
池袋駅周辺中古マンション555件の成約データ（2021〜2025年）を集計し、築年別の下落カーブを読み解く。総額中央値は築6-10年の8,850万円をピークに、築31年超で2,200万円まで-75.1%下落。m²単価は146.67万円/㎡→71.43万円/㎡で-51.3%。一方で市場全体は2021年3,250万円から2025年4,400万円へ+35.4%上昇中で、築年劣化と市場上昇が相殺する構造。築31年超は全件の42.5%を占め、1982年築・35㎡・P10は1,200万円。豊島区は23区で10位・池袋駅は162駅中72位。データで読む池袋マンションの資産価値。
築年・経年変化物件属性T-343
品川 マンション 相場はいくらか — 東京南部4,831件の成約データで読む品川区中古マンション
品川区（city_code=13109）の中古マンション成約価格中央値は6,500万円（N=4,831・2021-2025年）。東京23区中6位で全国2,900万円の約2.2倍。しかし駅別では目黒駅圏9,100万円から大森海岸駅圏3,600万円まで約2.5倍の開きがあり、築年別でも築0-5年の8,500万円から築31年超の3,700万円まで-56.5%下落する。国土交通省の成約データ4,831件を集計し、駅・築年・広さの3軸で品川のマンション相場を読み解く。
築年・経年変化T-344
東京の駅徒歩何分で坪単価が変わるか — 23区と多摩で勾配が12.4ポイント違う実態
東京都の中古マンション成約データ98,836件（2021-2025年・駅徒歩1-30分）を集計。駅徒歩1-5分の坪単価中央値315.9万円は21-30分の140.5万円へ-55.5%下落（1分あたり約-2.47%/分）。しかし23区-48.8%に対し多摩は-36.4%で12.4ポイント差。中央区・渋谷区・中野区は『遠い方が高い』逆転現象。区別22位・沿線別・築年別・間取り別の5軸で『駅徒歩何分の価値』を解剖。
物件属性立地・アクセスT-345
横浜 マンション 坪単価はいくらか — 22,063件の成約データで読む横浜市18区中古マンション
横浜市18区の中古マンション成約坪単価中央値は163.3万円/坪（N=22,063・2021-2025年）。神奈川県全体158.7万円/坪をやや上回り、全国2位の神奈川を牽引する。しかし区別では西区264.5万円/坪から旭区89.7万円/坪まで約2.95倍の開きがあり、駅別でも馬車道505.6万円/坪から弘明寺(京急)73.3万円/坪まで約6.9倍、築年別でも築0-5年292.8万円/坪から築31年超96.2万円/坪まで-67.1%下落する。国土交通省の成約データ22,063件を集計し、区×駅×築年の3軸で横浜のマンション坪単価を読み解く。
築年・経年変化T-346
札幌 戸建て 相場はいくらか — 成約データ6,720件で読む低単価・大面積の実態
札幌市10区の中古戸建て成約データ6,720件（国土交通省・2021〜2025年）を集計すると、総額中央値は2,600万円・土地面積中央値は190㎡・㎡単価中央値は12.6万円/㎡。政令指定都市13都市の中で価格は11位だが、土地面積は1位と最も広い。直近5年は2,500〜2,700万円でほぼ横ばい、長期では2010年の2,100万円を底に2025年は3,200万円へ上昇（+52.4%）。区内では中央区4,600万円が最高・南区1,600万円が最低で約2.9倍、駅別では西28丁目5,200万円からあいの里教育大2,400万円まで約2.2倍の開き。築年別では新築3,500万円・築31年超1,800万円で約1.9倍。低単価・大面積という札幌戸建て市場の構造をデータで読み解く。
築年・経年変化時系列変化T-347
仙台 マンション 築年別の価格構造 — 5,584件の成約データで読む仙台市中古マンション
仙台市5区（青葉・太白・宮城野・若林・泉）の中古マンション成約価格中央値は2,094万円（N=5,584・2021-2025年）。築年が価格を決める最大の変数で、築0-5年4,400万円から築31年超1,100万円まで-75.0%下落する。m²単価も60.0万円/m²から18.6万円/m²へ-69.0%。国土交通省の成約データ5,584件を集計し、築年帯・建築年代・区別・駅別・長期比較の5軸で仙台マンションの築年別相場を読み解く。
築年・経年変化T-323
築年数でマンション相場はどこまで下落するか — 成約データ36万件で読む築年別下落曲線
築年数が進むとマンション相場はどれくらい下落するのか。国土交通省の成約データ363,737件を DuckDB で集計し、築0-5年から築31年超までの7段階で総額中央値・P25・m²単価の推移を追った。築0-5年中央値5,085万円は築31年超で1,399万円に下落（-72.5%）。下落は線形ではなく、築20年（-27.2%）と築26-30年（-59.2%）に節目がある。大都市圏と地方、10都道府県の下落率ランキング、2021→2025年の地価上昇相場における築年別の上昇格差まで、データで示す。
築年・経年変化物件属性T-324
戸建て価格の「土地」と「建物」の割合 — 成約データ20万件で読む内訳比率
戸建て（宅地：土地と建物）の成約価格は土地と建物の合計1本で公表され、内訳は見えない。本記事は国土交通省の成約データ20万件以上を公示地価で土地価値と建物価値に推定分解し、戸建て価格の何割が土地で何割が建物かを築年帯・地域・都道府県別に示す。全国戸建ての総額中央値は3,000万円で、土地中央値1,449万円（48.3%）・建物中央値1,439万円（48.0%）とほぼ半々だが、築年が進むと建物価値が急激に減価し、築30年超では建物中央値が14.1万円（総額比1.1%）に縮んで土地割合が92.3%に達する。大都市圏では土地割合が高く、地方では建物割合が高い傾向もデータで確認できる。
価格乖離・値下げ築年・経年変化T-325
公示地価と成約価格の違いを全国620,296件で測る — 乖離率中央値+86.82%、地方+293%・首都圏+92%・東京23区だけが例外的に低位
「公示地価 成約価格 違い」を、国土交通省の成約価格情報（2021-2025年・620,296件）と地価公示（2024年・25,994地点）を全国694市で突き合わせて定量化。成約は公示地価を中央値+86.82%上回り、96.01%の市区町村セルで成約が公示より高い。種別では中古マンション+106.16%が戸建+76.66%を上回る。都道府県別では長野+552%・茨城+480%・山口+471%が高く、東京都+47.7%が最も低い。三大都市圏vs地方では地方+292.71%に対し首都圏+91.6%。東京23区だけは34.78%の区で成約が公示を下回る例外的な領域。本記事は都道府県粒度の構造描写が主で、市区町村ランキングは姉妹記事T-013に委ねる。
価格乖離・値下げT-326
なぜこのエリアのデータは少ない？ 不動産相場を調べるとサンプルが足りない理由と対策 — 1,888市町村の件数分布で読む
不動産相場を調べても「サンプル少なすぎ」「マンションのデータがない」という地域があるのはなぜか。国土交通省 不動産取引価格情報（2005〜2025年・4,098,981件・1,888市町村）と成約価格情報（2021年以降）、地価公示・基準地価（25,994地点）を件数ベースで集計すると、N<30の市町村が134（7.1%）、中古マンションデータがない市町村が989（52.4%）、取引も公示地価もない市町村が36ある。東京10,986件/市と高知393件/市の27.9倍の取引密度差、N30-99の市町村で中央値が23.9%揺れる統計的根拠、そして県巻き戻し・公示地価・隣接自治体という3つの代替手段を解説。
価格乖離・値下げT-327
築年数でマンション相場はどれくらい下落するか — 成約データ36万件の築年別カーブ
中古マンションの成約データ363,737件（国土交通省・2021Q1〜2025Q4）を築年帯別に集計し、築年数が進むにつれて相場がどれくらい下落するかを読み解く。築0-5年の中古マンション総額中央値は5,093万円だが、築21-30年で2,616万円（-48.6%）、築31年超で1,400万円（-72.5%）まで下落する。とくに最初の3年間は新築プレミアムの剥落が大きく、築0年7,060万円→築1年6,138万円（-13.1%）→築2年5,375万円（-23.9%）と急落する。地域別では下落率自体は大都市圏(-72.1%)も地方(-74.4%)も近似するが、絶対額は大きく異なる。都道府県別で最も価値を保つのは東京都（-62.3%）で、最も下落幅が大きいのは奈良県（-79.3%）。売却検討の判断材料をデータで示す。
築年・経年変化T-328
戸建て2,800万円のうち土地は何割？ — 建物価値と土地価値の割合を24万件で分解すると見えるもの
戸建ての価格は土地と建物どちらに何割乗っているのか。国土交通省の成約価格情報（宅地・土地と建物・2021〜2025年・248,094件）を公示地価ベースで土地価値と建物価値に分解すると、全国中央値は土地52.0%・建物41.9%。築年で土地割合は新築43.2%から31年超92.3%へ反転し、建物価値は2,356万円から14万円にほぼ全減価する。都道府県別は東京都63.8%が最高・大分県32.9%が最低で30.9pt差、価格帯はU字型で1,000万円未満は土地127.8%（建物マイナス）・中価格帯は50/50・8,000万円超は土地68.2%。2021年から土地割合は57.3%→50.3%に低下し、建物費上昇が構成を変えた。17.5%の戸建ては建物価値ゼロ以下で28.2%は土地主導（土地割合80%超）。
価格乖離・値下げ築年・経年変化T-329
公示地価と成約価格の違い — 評価額と実勢価格の乖離を646市のデータで読む
公示地価（2024年1月1日時点・住宅地16,037地点）の中央値単価は8.35万円/m²（¥83,500/m²）。一方、成約価格情報（2021Q1〜2025Q4）のtype別中央値単価は、中古マンション等が42.35万円/m²（372,202件）・宅地(土地と建物)が19.44万円/m²（248,094件）。両者は土地のみ評価（公示）と建物価値込み（成約）の違いがあり、単純比較はできないが、全国ベースラインで成約側が公示側を2.3〜5.0倍上回る水準。
価格乖離・値下げ築年・経年変化物件属性T-330
なぜこのエリアの不動産相場データは少ないのか — 1,888市町村の件数分布と代替手段のカバレッジ
不動産相場を調べても「サンプルが少なすぎる」「マンションのデータがない」という地域が実在するのはなぜか。国土交通省の不動産取引価格情報（2005年第3四半期〜2025年第4四半期・4,098,981件・1,888市町村）と成約価格情報（2021年以降・620,296件）、地価公示（25,994地点・1,525市町村）と基準地価（15,422地点・1,933市町村）を件数ベースで集計すると、N<30の市町村が134（7.1%）、中古マンションデータがない市町村が989（52.4%）に上る。N30-99の市町村では中央値が25.0%揺らぎ、東京10,987件/市と高知393件/市では27.9倍の取引密度差が開く。公示地価と基準地価の2系統を組み合わせるとN<30市町村も完全にカバーされる仕組みと、4ステップの実務判定手順を解説。
価格乖離・値下げ